9月25日，各大銀行即將啟動對存量房貸利率的批量調整。在此之際，主打“房貸置換”的經營貸市場并未偃旗息鼓，有貸款中介搶客甚至更積極了。

經營貸違規進入房地產市場是多年的頑疾，貸款中介之所以敢“拍胸脯”保證放貸，仰仗的是其背后一套完整的分工、分潤體系。據證券時報·券商中國記者的調查了解，其中包括殼公司交易、假經營流水炮制、記賬公司養殼，關聯賬戶委托支付等環節。

貸款材料全套作假，經手銀行為何不查?在被問到為何“不怕查”的時候，一位中介人員道出了他的業務邏輯：現在是銀行追著客戶貸款，維護還來不及，為什么要查?

本輪經營貸“涉房”，背景和以往有所不同。2019年以來，央行大力支持普惠小微貸款，被算進普惠貸款口徑的經營貸利率也節節走低，這讓違法違規行為有了套利空間。目前有多少普惠貸款進入了房地產市場，尚無權威統計，但在多方利益的共謀之下，其勢頭難遏。

算賬：轉換經營貸，最高利差2%

近期，趁著存量房貸利率下調的熱點，從事經營貸業務的中介又掀起了一波新的營銷攻勢。

證券時報·券商中國記者走進深圳福田一家成立了19年、自稱為行業頭部的擔保公司看到，在這座高端商務寫字樓里，半層樓的辦公區域內容納了近百名員工，工作狀態井然有序。

存量房貸利率即將下調，對于房貸在身的人，是隨行就市調整劃算，還是轉經營貸劃算?該公司人員給記者算了筆賬：“按照現在的LPR和深圳的房貸利率下限，銀行最多只能給你調整到4.5%，但是我們可以做到3%，中間有1.5%的利差。300萬貸款一年可以省下4.5萬元利息，十年就是45萬元。”

如此一算，即便是銀行下調了房貸利率，與經營貸相比，似乎也少了幾分“吸引力”。

截至6月末，我國個人住房貸款余額38.6萬億元。業內人士估算，全國有近1億個首套房存量貸款合同，而其中因利率偏高面臨協商調整的借款人約4000萬戶，涉及貸款規?？赡苓_25萬億元。利率調整后，這些借款人的平均降幅約為0.8個百分點。

根據目前政策，在房貸負擔最重的北上廣深，首套房房貸利率的下限在4.2%至4.75%之間，也就是說，大多數在2019年后簽約的存量房貸，最低可以下調到4.2%。但據記者從廣州和深圳多家經營貸中介處了解，現下經營貸年化利率已經降至3%至3.2%，與調整后的房貸利率還存在1.2-1.75個百分點的利差，這成為經營貸中介們喊得最響亮的噱頭。

對于房貸利率更高的二套房購房者而言，由于經營貸不存在首套與二套房之分，還可以博得更大的利差。

于勇(化名)的存量二套房貸利率超過5.1%，在不久前轉成了3.1%的經營貸，利差約2%。貸款500萬元，每年少了10萬元利息支出。如果向銀行申請降息，他的房貸可以降到4.5%，每年可節省3萬元利息。正是在這種對比之下，經營貸供需兩旺，近年規模越滾越大。

“房貸轉經營貸是一種趨勢。”上述深圳頭部擔保公司的業務人員表示，自己干了十多年，現在是經營貸利率最低的時候。

被問及背后的風險，對方連連搖頭，“銀行現在是追著企業貸款，市場競爭激烈，對有資產抵押的客戶，維護都還來不及，又怎會拒之門外?你只要正常還貸，不觸發銀行的預警系統，銀行為什么要查你?”

一位銀行內部人士則坦承，今年以來，市場信貸需求不足，銀行貸款門檻一降再降。“現在的普惠貸款有多容易拿到?只要去申請，大多數都能獲批。”而有房產抵押的屬于優質客戶，是銀行爭相服務的對象，利率自然低。

本輪降息周期中，消費貸、信用貸利率降至目前5%左右逐漸企穩，而房產抵押經營貸則利率則節節下滑。以廣深為例，2022年市場主流的住房抵押經營貸產品利率在3.75%左右，今年已經跌到3.1%。不久前，廣州有銀行推出的經營貸產品，利率更是跌破了3%。

分潤：多環節瓜分服務費

中介之所以如此篤定地為經營貸的“可靠性”打包票，源自背后有一套緊密分工的支持鏈條。

證券時報·券商中國記者從廣深多家中介機構了解到，申請經營貸的前提是申請者名下必須有殼公司，是公司的股東或者法定代表人。經營貸置換房貸的基本操作流程分6步：贖樓(由按揭中介墊資)—買殼(分注冊或者過戶兩種方式)—養殼(按月記賬報稅)—申請銀行貸款(虛構經營流水)—抵押入庫、銀行放款—提取貸款(虛構貿易合同、關聯方托收支付)。

整個過程中，貸款中介、賣殼公司、記賬公司和銀行是四個不可缺少的角色。在轉貸費用收取上，相應地也可以分四段。

第一段是贖樓的過橋利息，由貸款中介收取，通常為貸款額度的1%。

第二段是買空殼公司的費用(通常由貸款中介居間介紹)，價格5000元-7000元，由賣殼公司收取。“一般金額比較大的，比如超過300萬，我們會建議買一家公司來操作。”

第三段是經營貸辦理費，為貸款額度的0.8%-1%，按揭中介收取，價格可以談。

第四段是養殼公司費用，市場價為200元/月，一年2400元。

為了縮短分潤的鏈條，一些貸款中介自己也養殼、設立記賬公司，并聲稱提供“知根知底、干凈安全”的買殼服務。“我們只買公司凈殼，不開對公賬戶，不會有任何對外的欠款。”

房貸轉經營貸過程中，最關鍵的角色是銀行，這也是各個貸款中介的“核心競爭力”。“不同銀行的要求不一樣，我們將根據您的資質和需求匹配銀行。我們主要和大行合作，大行額度充足。”上述深圳頭部公司人士對記者表示。

一位銀行業內部人士對記者表示，要順利地做成經營貸，銀行里有兩個角色尤其重要，一是房貸按揭部門的客戶經理，二是小微企業信貸部門的業務經理，前者幫助順利贖樓，后者幫助順利進件并通過審核，其他的事情都可以交給中介來辦。

除了擁有公司外，向銀行申請經營貸需要滿足諸多條件，比如證明公司正常經營的流水、放款時所需要的采購合同、提款時受托支付的公司賬戶等，貸款中介都能一應炮制和安排。

利弊：轉貸隱性成本及風險不低

以辦理300萬貸款轉換為例，記者綜合多家貸款中介的報價，前述四項費用之和大約需要7萬元-9萬元。數萬元轉換成本，意味著貸款人要讓渡兩到三年的利息，一次性交給中介等相關方。

目前房貸置換型的主流經營貸是10年授信，每3年重簽一次，也有銀行可以做到5年重簽一次。“合同簽下來后，貸款利率是固定的，重簽的時候可能會再談。”

對于續簽是否存在不確定性，中介的語氣十分輕松：“沒有簽不下來的。到時我們可以幫您遞材料，您自己在銀行APP上簽個字就行。”

數萬元的轉貸成本不算低，但也未能阻擋這個業務的繁榮。一部分人是在算賬后被利差吸引，一部分人是因為經營貸的償還方式是先息后本，可以切實地降低每月的房貸月供，還有人通過房貸轉換經營貸，套取更多流動資金。

然而多數貸款人并不知道的是，上述算法只算了眼前的利差，卻沒有算風險賬，沒有算違規成本。

經營貸，是以企業主、個體工商戶為服務對象，為滿足企業經營所需而發放的貸款。房產抵押經營貸是銀行最傳統的信貸產品之一，也是銀行信貸向房地產市場輸血的傳統管道。經營貸必須用于經營，這是銀行放款的前提條件。銀行在貸款合同中也會寫明，借款人不得挪用貸款用途，否則銀行有權提前解除合同、收回貸款。

因此，對于手持空殼公司、依靠虛假材料獲取貸款的借款人，看似劃算的貸款利率和貸款周期其實全無保障。如果貸款的數額較大、給銀行造成重大損失，還可能承擔騙貸的法律責任。

圍堵經營貸違規進入房市，監管部門一直奉行高壓政策。今年6月9日，原銀保監會在小微金融工作專題會議上強調，提出嚴肅查處鉆政策空子、虛構小微企業貸款用途套取資金的違規行為，確保國家的幫扶政策和金融資源真正用在刀刃上。

今年上半年，銀行業因各種違法違規收到監管罰單1928張，在處罰原因上，“小微企業貸款統計數據不真實”“小微企業貸款資金被挪用于房地產領域”等違法違規情形被多次提及。

數據：經營貸流入樓市知多少?

全國范圍內，經營貸置換房貸的數量有多少?準確數據難于估算，但一組數據可能揭開冰山一角。

今年6月21日，審計署向全國人大常委會作《國務院關于2021年度中央預算執行和其他財政收支的審計工作報告》，指出“普惠金融政策在執行中存在變形走樣的情形”。

在對5家大型銀行信貸資金流向的跟蹤中，抽查517戶小微客戶有364戶無實際經營。報告還指出，利用銀行普惠信貸管理漏洞套取資金問題凸顯，2家大型銀行的13.66億元被一些個人或團伙通過注冊殼公司或虛構貿易背景等方式套取，用于購買商品房、償還債務等。

“抽查到的500多戶小微企業有70%無實際經營，很符合真實的情況。13.66億元只是冰山一角，實際上不止這個數。”一位中小銀行內部人士表示，過去幾年，一些銀行做的經營貸業務申報材料經不起檢查，也缺少正常的經營類貸款的貸后檢查。

現實的數據可能更加觸目驚心。深圳一家銀行客戶經理表示，他所在的支行每月辦理的經營貸，七成是存量房貸置換的情形。在廣東省內某中小銀行總行，超七成個人經營貸的實際用途是置換存量房貸。

近年，隨著對公貸款的競爭日益激烈，各家銀行日漸重視零售業務，其中，個人貸款口徑下的經營貸是貢獻增長的重要力量。

證券時報·券商中國記者從萬得提取了上市銀行自2019年LPR實施以來的個人住房貸款增長數據，和同期經營貸的增長數據做對比，房貸的復合增長率為9.16%，經營貸的復合增長率達到26.24%。

值得注意的是，自2021年起，隨著提前還貸現象增加，上市銀行房貸增長勢頭明顯放緩，以半年為統計周期的復合增長率降到1.97%，而同期經營貸的增長率仍有10.8%。

分銀行類型看，2019年以來國有大行的經營貸增長最快，其次是股份行。

經營貸的快速增長，讓大量實際經營的小微企業得到了貸款支持，但經營貸違規流入房地產市場、理財市場套利的亂象也在狂奔。

探因：違規屢禁不止的背后

2019年以來，央行引導金融機構加大對普惠口徑小微企業的貸款支持力度，成為經營貸快速增長的大背景。

為降低普惠小微企業貸款利率，央行推出多種專項支持工具以及低息再貸款，鼓勵金融機構做多普惠小微業務。一些地方財政也通過專項利率補貼等方式，引導金融機構加大對創業型小微企業的支持。為了引導信貸資源投向小微企業，銀行被要求每年在普惠小微企業貸款的增速、戶數上實現“兩增”。

一邊是獲得補貼的獎勵，一邊是完成任務的需要，銀行內部對普惠小微貸款的重視程度日益增加。為了達成目標，一些銀行通過開發無抵押貸款、知識產權質押貸款等新產品獲取增量客戶，一些銀行注重數據生產要素的開發與使用，解決放貸過程中信息不對稱的難題。也有一些銀行做普惠小微貸款業務時，仍然依賴“磚頭”(房產抵押)，缺乏對企業真實運營狀況的了解。

隨著國有大行下沉對小微客群的服務，地方中小銀行的市場空間受到擠壓，完成普惠貸款增量任務的壓力驟然增大。找到優質小微客群，是中小銀行群體的燃眉之急。

普惠貸款的發放對象，與房貸人群有著較高的重合度。全口徑的普惠小微貸款，包括單戶授信額度為1000萬及以下的小微企業貸款、個體工商戶經營性貸款，以及小微企業主經營貸款。不難發現，只要對房貸人群加以包裝，便可能成為部分銀行急需的“小微客戶”。

近年，有銀行推出期限更長(最長可達20年)、額度超高(最高4000萬)、利率低于首套房貸的經營貸，對準房貸一族的“剛需”，不禁讓人懷疑，是否為招攬存量房貸客戶而“量身定制”的產品。

“如果是正常經營的企業，貸款利息支出會被算作成本用來抵稅。為何有大量的企業沒有將經營貸利息做抵稅申報，而是由企業主個人承擔了?這明顯不合常理，也說明了一些經營貸暗藏貓膩。”上述銀行業人士表示。

種種跡象表明，經營貸置換房貸的行為，并非難以識別，也不是難以追究，而是多方利益捆綁之下形成的頑障痼疾，以致在歷次整頓中按下葫蘆浮起瓢。冰凍三尺，非一日之寒。要根治經營貸涉房亂象，還需監管部門和金融機構多方合作，嚴字當頭，常抓不懈。

愿景：讓普惠貸款落到實處

經營貸置換房貸的現象，已經引起了監管高層的重視。

8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局在發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》時表示，金融機構應對申請經營性貸款和個人消費貸款等貸款的用途“進行穿透式、實質性審核”，并明確提示風險。對存在協助借款人利用經營性貸款和個人消費貸款等違規置換存量商業性個人住房貸款行為的中介機構，一律不得進行合作，并嚴肅處理存在上述行為的內部人員。

光大證券固收分析師張旭在點評上述文件時表示，這段時間以來，金融資產的收益率已明顯下降，且居民也有獲得較存量房貸利率更低成本的融資渠道。降低首套房貸利率，目的是引導借貸雙方有序調整優化資產結構，壓縮違規使用經營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間。

對于經營貸的種種違規行為，相關方面并非不清楚。今年3月，原中國銀保監會發布《關于開展不法貸款中介專項治理行動的通知》，要求各銀保監局、各銀行業金融機構成立由主要負責人親自牽頭的專項治理行動領導小組，制定具體工作方案，部署開展為期6個月(2023年3月15日-2023年9月15日)的不法貸款中介專項治理行動。

隨著專項治理的結束，相關處罰結果有望對市場形成新一輪震懾。

本輪經營貸的爆發式增長，是在中央大力支持普惠小微貸款的背景之下出現的，違規業務被冠以“普惠小微”的名義出現，其中的根由，值得深思。

普惠小微貸款是信貸資源精準滴灌到經濟毛細血管中的重要工具。經濟下行階段，普惠小微企業是經濟活力的體現，對于經濟復蘇有著重要意義。

可以看到，在央行等相關部門的大力支持下，我國的普惠小微企業融資環境得到明顯改善。互聯網、大數據、云計算為信貸技術的升級創造了條件。不少銀行結合自身優勢，在普惠小微企業貸款產品上推陳出新，真實地投入人力物力，構建普惠小微企業服務能力，實現了經濟效益和社會效益的兼顧。

然而，也有銀行仍延續路徑依賴，害怕承擔風險，在做普惠業務的時候，受到根植內部的“磚頭文化”影響，或者向抵押物要保障，或者降低合規門檻，虛構小微企業材料違規放貸，還有甚者通過購買資產、外包業務，以完成任務式的心態對待普惠小微業務。

經營貸違規的頑疾固然要拔除，對普惠小微企業的信貸支持更不可因噎廢食。經濟復蘇階段，更要將普惠小微貸款政策落到實處。銀行應盡早脫離路徑依賴，培養適應新形勢的信貸文化。否則，正如一位銀行業內人士所言，銀行失去的不僅是市場份額，還有培養人才的機會，乃至放貸的核心競爭力。