這兩天，杭州各大購房群里最熱鬧的話題就是大家紛紛打招呼：按照新利率，你的房貸每個(gè)月能省多少?

隨著前天央行調(diào)整存量首套房貸利率政策出臺(tái)，多家商業(yè)銀行紛紛發(fā)布相關(guān)公告。昨天，浙江公布了首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，可以作為接下來存量首套房貸利率下降的具體標(biāo)準(zhǔn)。

按照央行通知原文提到：新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。這意味著，按照這個(gè)計(jì)算出的房貸利率調(diào)整后的理論最低水平，2019年10月至2022年11月杭州存量首套房貸調(diào)整后最低可降至4.2%，2022年11月至今的存量首套房貸利率調(diào)整后最低降至4.0%。

雖然目前各大銀行尚未發(fā)布具體操作細(xì)則，申請(qǐng)辦理事項(xiàng)也要到9月25日才開始，但“苦房貸久矣”的購房者，已經(jīng)紛紛在對(duì)照房貸利率下調(diào)后的月供，暢想省出來錢怎么花了。

小茵2020年在蕭山買了一套房子，貸款70萬元，等額本息，按揭29年。雖然是首套房，但當(dāng)時(shí)房貸利率一路上揚(yáng)，且房貸發(fā)放速度較慢，等到她2021年辦出房貸時(shí)，房貸利率達(dá)到5.3%。

去年，小茵每月需要還貸3942元。今年因?yàn)橹癓PR有過調(diào)整，房貸利率降到4.95%，目前月供為3796元。

“聽銀行顧問說，像我這種情況，之后房貸利率有希望下調(diào)到4.2%，那樣的話，我的月供估計(jì)會(huì)降到3482元左右。對(duì)比去年每月省出將近500元。”小茵說，之前為了買房子和裝修，花了很大一部分積蓄，“現(xiàn)在最關(guān)心的就是裝修，如果每月能省下將近500元，我會(huì)等待雙十一大促時(shí)，看看能不能把之前加入購物車但沒舍得下手的一些家居用品買下來。”

跟小茵相比，這次存量首套房貸利率下調(diào)政策，帶給阿勇的堪稱“大禮包”。

阿勇此前因?yàn)槌撩杂诠ぷ鳎恢睕]把買房事項(xiàng)提上日程。前幾年杭州樓市迎來一波大牛市，房價(jià)大漲，阿勇才開始動(dòng)了買房的念頭，他陸續(xù)參加過幾次紅盤搖號(hào)，但都沒中簽。直到杭州新房搖號(hào)進(jìn)入“拼社保”階段，阿勇憑借繳納社保時(shí)間較長的優(yōu)勢，在2021年搖到了杭州市中心大關(guān)一帶的一套房子，總價(jià)約700萬元，首付三成，貸款490萬元，按揭27年。

按照阿勇跟銀行簽訂的按揭合同，貸款利率達(dá)5.6%。以阿勇的貸款金額，他要還的總利息高達(dá)460多萬元，每月光月供就要29363元。

得知存量首套房貸利率將會(huì)調(diào)整，阿勇很雀躍。如果按照最低4.2%的利率來算，阿勇這套房子的總利息降為330萬元，相當(dāng)于省下了130萬元房貸支出。具體到月供，也能省出一筆可觀的錢：月供降至25309，相當(dāng)于每月就能省出4000元。

阿勇平時(shí)最大的愛好就是電子數(shù)碼產(chǎn)品。對(duì)于有可能省出來的房貸利息，他有不少想法，買新手機(jī)、游戲機(jī)都在計(jì)劃列表上，但目前他覺得換電腦排在第一位。

跟小茵和阿勇買房才一兩年不同，舟舟是在2018年初買下余杭區(qū)的一套房子。“當(dāng)時(shí)還沒實(shí)行LPR，直到2020年1月才轉(zhuǎn)為LPR，我這種情況，可以申請(qǐng)調(diào)整房貸利率嗎?”

舟舟這套房子貸款了200萬元，按揭30年，當(dāng)時(shí)簽的貸款合同中，房貸利率達(dá)5.635%，每月要還11525元。后來轉(zhuǎn)為LPR后，隨著LPR的幾次下降，目前利率為5.135%，每月還10902元。

如果接下來可以申請(qǐng)到4.2%的存量房貸利率，舟舟的月供將進(jìn)一步降到9780元，跟現(xiàn)在相比省了1000多元。

去年，因?yàn)榉抠J利率高、月供壓力大，舟舟曾經(jīng)想過提前還掉一部分房貸。如今，存量房貸利率調(diào)整讓她充滿了期待。“如果能降到4.2%，我會(huì)用每月省下的房貸給自己放個(gè)假，出遠(yuǎn)門旅游一趟。”

不過銀行業(yè)人士認(rèn)為，像舟舟這種2019年前的房貸，接下來會(huì)如何調(diào)整，還是未知數(shù)。因?yàn)樵?019年推行LPR之前，杭州首套房貸利率政策下限為基準(zhǔn)利率的7折。如果按這個(gè)下限標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，將會(huì)出現(xiàn)存量貸款變更后的新利率低于新發(fā)貸款利率的情況。

此外，在購房群體里，還有很多“房貸族”提出了形形色色的問題：

“想問問2015年的首套房貸利率，現(xiàn)在怎么算?”

“首套房的定義是什么?我第一套房是公積金貸款已經(jīng)還清了，現(xiàn)在是第二套房，商業(yè)貸款，按照新政策，算首套嗎?”

“我是幾年前買的房子，當(dāng)時(shí)是二套房，公積金按照基準(zhǔn)的1.1倍執(zhí)行，利率4.675%。另一套房子在2017年就賣掉了，目前只有一套住房，這種情況現(xiàn)在可以算首套嗎?能申請(qǐng)調(diào)整公積金貸款利率嗎?”

對(duì)于調(diào)整后的新利率究竟如何確定?形形色色的問題答案究竟如何?這些都需要等到各家商業(yè)銀行、公積金部門出臺(tái)操作細(xì)則后，才能明確。

那么真的能省這么多嗎?讓我們一起來看看。

根據(jù)[知乎]上的一個(gè)問題，有一位網(wǎng)友提問，提前還款能節(jié)省多少利息?他的情況是這樣的：住房商貸30年，貸款70萬，年利率4.9%，等額本金還款方式已經(jīng)還款2年5個(gè)月，現(xiàn)想申請(qǐng)?zhí)崆斑€款十萬，求問大神能少還多少利息?劃算嗎?

對(duì)于這個(gè)問題，有兩種不同的回答。一種是趕緊還，還了肯定利息少了，因?yàn)榻杩畋窘鹕倭搜剑⑹歉鶕?jù)借款本金來計(jì)算的，必須少呀。至于節(jié)省多少，簡單的說，4.9%的利率，10萬一年節(jié)省4900唄。另一種是不要還，還了之后沒法再借出來這么便宜的資金，那么就需要自己努力去將這10萬的本金努力達(dá)到4.9%的年華收益率。

那么，哪種回答更有道理呢?其實(shí)，在這個(gè)問題上，并沒有一個(gè)絕對(duì)正確的答案。不同的還款方式適合不同的人和不同的情況。我們需要從多個(gè)角度來分析和比較。

首先，我們要明白兩種常見的還款方式：等額本金和等額本息。等額本金法就是每個(gè)月你要固定還一定數(shù)額的本金，然后在這個(gè)基礎(chǔ)上，加上你每個(gè)月應(yīng)還的利息，前期還款額較高，后期因本金減少，月供也會(huì)快速降低。而等額本息法是采用的浮動(dòng)本金，即每個(gè)月的月供恒定不變，前期還的都是利息，后面還的都是本金。

兩者的區(qū)別就是利息總額、月供不同。例如你貸款100萬，基準(zhǔn)4.9%利率：

-等額本金要比等額本息少支付17.3萬元利息。

-累計(jì)還款總額分別是148.9萬元和166.2萬元。

-月供分別是5486元和4352元。

-第一個(gè)月還款分別是5486元和4352元。

-第6年月供分別是5000元和4352元。

-第30年月供分別是2000元和4352元。

從這些數(shù)據(jù)可以看出：

-如果你只考慮利息總額，那么等額本金更劃算。

-如果你只考慮月供金額和穩(wěn)定性，那么等額本息更劃算。

-如果你只考慮前期負(fù)擔(dān)和后期松綁，那么等額本金更劃算。

但是，在選擇還款方式時(shí)，并不只能從一個(gè)維度來看。我們還要考慮其他因素，比如時(shí)間、流動(dòng)性、通貨膨脹、收入增長、投資機(jī)會(huì)等等。這些因素會(huì)影響我們的還款能力和收益，也會(huì)影響我們的生活質(zhì)量和幸福感。

其次，我們要認(rèn)識(shí)到房貸的本質(zhì)和價(jià)值。房貸是目前中國金融市場上能找到的利率最低的優(yōu)質(zhì)貸款產(chǎn)品。目前銀行的基準(zhǔn)利率是4.9%，意味著你貸款100萬，一年的利息僅僅是4.9萬元，市面上其他類型的個(gè)人貸款利率大概都在6%以上。如果你有公積金名額，那就更劃算了，大部分城市能做到3.25%。

這樣的利率，相當(dāng)于銀行在白送給你錢，讓你發(fā)家致富。因?yàn)槟憧梢杂眠@筆錢去買房，而房子的升值率往往遠(yuǎn)高于房貸的利率。例如，10年前北京的房價(jià)是1.2萬/平米，現(xiàn)在是6萬/平米，漲了5倍。如果你當(dāng)時(shí)貸款100萬買了一套80平米的房子，現(xiàn)在你的房子價(jià)值480萬，賺了384萬。而你付出的利息總額只有91萬或者49萬。

當(dāng)然，你也可以把這筆錢用于其他投資渠道，比如理財(cái)產(chǎn)品、股票、基金等等，只要能保證收益率高于房貸利率，就能實(shí)現(xiàn)正向收益。而如果你把這筆錢存到銀行里，或者提前還清房貸，就相當(dāng)于放棄了這樣一個(gè)低成本高回報(bào)的投資機(jī)會(huì)。

再次，我們要考慮時(shí)間的作用和影響。時(shí)間就是金錢，這句話很俗套，但卻很有道理。隨著時(shí)間流逝，貨幣超發(fā)，通貨膨脹不可避免，你的收入一定會(huì)增加，而欠的錢的成本一定會(huì)減少。

例如，今年你借了100萬，10年以后，可能這100萬只值50萬。所以別看你30年的房貸利息大，扣除通貨膨脹率后，你會(huì)發(fā)現(xiàn)它是一個(gè)讓你驚喜的數(shù)值。

另外，時(shí)間還會(huì)給你帶來更多的機(jī)會(huì)和選擇。如果你選擇10年還清貸款，到時(shí)候就很可能陷入「流動(dòng)性陷阱」——你手頭上沒有足夠的現(xiàn)金流來應(yīng)對(duì)生活中可能出現(xiàn)的各種變化和需求。