在4月大跌8000套后，5月北京的二手房不出意外繼續(xù)向下，來自機構的數據顯示，截至目前，北京二手房5月成交量不足萬套，全月環(huán)比成交下探已成定局。不僅如此，包括和平里、德勝等熱點區(qū)域的掛牌量出現大幅攀升，但成交量卻跌至谷底。頭部經紀公司證實，和平里片區(qū)的成交量從過去一個月60、70套跌至本月的不足10套，部分小業(yè)主兩個月降價90萬元也未能出貨，目前門店主要靠給新房帶看維持業(yè)務。

月銷售從60、70套到不足10套

“這個月比4月還要差，腰斬都不足以形容。”何斌是北京某頭部中介機構和平街片區(qū)的負責人，他在這里已經服務了14年。在他的印象中，每年上半年小陽春過后的5月，二手房市場的成交量確實會有所回調，但平均整個大片區(qū)自己所在公司門店的月成交量一般不會低于60、70套，但這個月，截至目前還沒到兩位數。

這種降溫起源于3月中旬，在何斌的直觀感受中，首先是帶看的銳減，隨即不到一周便傳導至成交端。“我們一線直觀感受，在今年3月的后半月，門店定金合同已經非常明顯出現了下滑，只是因為二手房交易的特殊性，市場的降溫感受還沒那么明顯。”

進入“五一”后，市場的降溫來得更為猛烈。“就說個最直觀的例子，我們整個店‘五一’確實沒休，但就留了兩個人值班或者管二手房，其余的經紀人都去帶看新房了。”二手房市場的慘淡讓給新房做渠道成了何斌與同事們眼下最重要的工作。 

“對手比我們雖然總量多，但平均到單店產出，大家差不多。”雖然是名義上的競對，但因為房產交易的特殊性，各家機構之間無論是房源信息還是市場走勢，互通有無是經常的事兒。 

但從網簽的數據看，降幅并沒有一線經紀人體會得那么明顯。諸葛數據研究中心數據顯示，截至5月24日，北京二手住宅共成交9599套，較4月同期下降11.8%，較3月同期下降39.8%。

諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙表示，一般每年的4、5月市場成交會出現季節(jié)性回落的現象。但按照當前的成交數據來看，預計今年5月的全月整體成交規(guī)模在1.2萬套，不及疫情期間2020年及2021年的成交水平，也說明了年初的恢復速度并沒有持續(xù)，二手房成交速度放緩一方面由于購房者收入預期下降，入市信心不足;另一方面，5月8日出臺關于對經紀公司的規(guī)范鼓勵改革中介費收費標準以及鼓勵買賣雙方共同繳納中介費，加大了購房者的觀望情緒。

“庫存前所未有的翻了個倍”

與疫情嚴重期間的冷淡不同，在與一眾業(yè)主或購房者攀談后，何斌對當前的市場給出了“想買不敢買，想賣賣不掉”的判斷。

唐亮是何斌的老業(yè)主，八年前為了孩子上學從何斌手里買了一套位于民旺園的小兩居。由于兒子中考打算留學，唐亮準備提前處理手里的老破小往外換換。但這個計劃在過去的半年里，由于手里的房子賣不到合適的價格一直擱淺。

“唐先生的報價屬于正常，成交不太順利，一個是小區(qū)同戶型的房源過多，且其他房源都因為有這樣那樣的瑕疵降價，另外一個，唐先生本身孩子還在上學，需要有一個比較長的售后承租周期，兩方面因素影響了成交。”賣不掉手中的房源，唐亮自然就沒辦法買新的。“現在跟過去不一樣，看不清市場，手里這套賣不掉就不敢先預訂置換了。”

與唐亮不同，讓何斌和同行擔心的是小業(yè)主們“隨心所欲”的報價。“比如地壇北里有一個一層的雙南小兩居，裝修確實很好，之前這個戶型均價大概在750萬-780萬元，但業(yè)主最開始掛牌的時候一定要掛到880萬+。”在何斌看來，不切實際的報價后再降價反而不利于成交，更容易引起購房者的觀望。“現在這套房子一個月內降了小90萬元，依舊沒能成交。”

正是由于這種“想買不敢買，想賣賣不掉”的情況越來越多，何斌所在片區(qū)的庫存不斷攀升。“我們預估跟另外一家整體加一塊，在700套左右，這個數據在今年1月是400套不到，差不多翻倍了。”

這一說法也得到金融街片區(qū)經紀人閻崇的認可。據閻崇說，其實掛牌量相較于往年同期并沒有增加多少，最主要的還是去化慢了，導致庫存量大幅增加。“最近成交房源較2月掛牌降了5%-10%的價格，沒降價的則不好賣。”

目前北京最大的中介公司鏈家的臺前二手房可售房源不到12萬套，但知情人士透露，實際后臺的庫存已經突破14萬套，從消化端與掛牌速度比率來看，市場的消化節(jié)奏比兩個月前的巔峰時期放緩了50%。

踩踏式出貨來了?

不只是成交量的銳減與庫存的高企，讓何斌和所在區(qū)域經紀人最擔心的，是所在片區(qū)部分小區(qū)的集中掛牌。

“我們是一個東城與朝陽交接的區(qū)，基本兩邊都賣，最早是從朝陽賣了換東城上學的多，但最近就這小半年的時間，大量的東城業(yè)主開始掛牌。”

以何斌門店2月成交了3套的地壇北里為例，這個小區(qū)在過去常態(tài)化掛牌量在10套左右，其中“誠心賣”的大概占到40%，而現在掛牌數量在短短3個月內超過20套。

同樣的情況也發(fā)生在其他和平里片區(qū)的“老破小”小區(qū)內。鏈家App顯示，和平里熱搜小區(qū)榜前3位的小區(qū)分別是和平里七區(qū)、和平里五區(qū)和民旺園，掛牌量均超過20套，和平里七區(qū)和民旺園的掛牌量都達到了36套。

與地壇北里一街之隔的化工大院，雖同為典型的“老破小”小區(qū)，因物業(yè)管理好、停車位充足，是此前這個片區(qū)購房者比較青睞的。“95平方米三居室的局長樓在這個小區(qū)過去一年都不出一套，今年一直在出，現在還同時掛了2套。”

對于如此大規(guī)模的集中掛牌以及片區(qū)庫存量的高企，是否意味著老破小踩踏式出貨的節(jié)點就到了，包括何斌在內的一線經紀人并不認同。

“目前說還過早，老破小有老破小的好。配套完善、交通便利，碰上物業(yè)好的小區(qū)，對上班族和有小孩的還是有吸引力。”但何斌也承認，從目前的趨勢看，下行趨勢持續(xù)到6月已經是“板上釘釘”，未來如何要看政策怎么走。

一位行業(yè)資深分析師告訴北京商報記者，受去化因素影響，北京二手房供給量逐步增大，但目前市場狀況還不能說是“供過于求”，買方市場下購房者擁有更高的“篩選權”，比對時間也要更久。踩踏式出貨的前提還是要體現在房價方面，整體加大供給，房價持續(xù)走低，目前還沒有達到踩踏的程度。

在王小嬙看來，隨著退稅政策的出臺以及疫情防控的放開，今年掛牌房源量上升，又恰逢新的一年的升學期，部分家長開始為孩子上學做準備，東西城由于其擁有獨特的教育資源，老破小不會出現踩踏式的出貨現象。但沒有學區(qū)加持的老破小會面臨成交周期長的壓力。