每平方米近30萬(wàn)元，單套200平方米，總價(jià)高達(dá)6000萬(wàn)元的房子，毫無(wú)疑問(wèn)是頂級(jí)豪宅，這就是北京萬(wàn)柳書(shū)院。

但最近，75套這樣的豪宅被擺上了拍賣(mài)臺(tái)。

日前，京東拍賣(mài)上架了一則來(lái)自中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司的資產(chǎn)推介信息，中國(guó)信達(dá)將轉(zhuǎn)讓北京赫華恒瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司46.9505億元的不良債權(quán)，而標(biāo)的抵押物正是萬(wàn)柳書(shū)院75套房產(chǎn)。

這背后發(fā)生了什么?又有何信號(hào)?

豪宅打包擺上貨架

日前，京東拍賣(mài)上架了一則來(lái)自中國(guó)信達(dá)的資產(chǎn)推介信息，中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司作為處置主體，轉(zhuǎn)讓北京赫華恒瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(主債務(wù)人)46.9505億元的不良債權(quán)，其中債權(quán)本金達(dá)37.5億元。

按照萬(wàn)柳書(shū)院75套房產(chǎn)對(duì)應(yīng)46.9505億元的不良債權(quán)，每套房對(duì)應(yīng)的債務(wù)是6200多萬(wàn)元。

不良債權(quán)為何叫價(jià)這么高?

這是因?yàn)橹鱾鶆?wù)人的標(biāo)的抵押物為北京知名豪宅萬(wàn)柳書(shū)院75套房產(chǎn)。

萬(wàn)柳書(shū)院位于北京海淀區(qū)高檔社區(qū)中心地帶，地段優(yōu)越，吸附資源多，周邊知名高校學(xué)府云集。2012年7月，中赫集團(tuán)旗下公司以總價(jià)26.3億元、樓面價(jià)4.42萬(wàn)元/平方米競(jìng)得萬(wàn)柳書(shū)院地塊，由旗下的項(xiàng)目公司北京赫華恒瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)。

官方交易資料顯示，2015年1月7日，萬(wàn)柳書(shū)院取得預(yù)售證，其擬售價(jià)格為14.1萬(wàn)元/平方米，實(shí)際住宅銷(xiāo)售價(jià)格為15.3萬(wàn)元/平方米。

僅僅5天后，2015年1月12日，萬(wàn)柳書(shū)院6號(hào)樓等取得預(yù)售證，其售價(jià)定為15萬(wàn)元/平方米，實(shí)際住宅銷(xiāo)售價(jià)格為15.8萬(wàn)元/平方米。

到了半年之后，2015年7月21日，萬(wàn)柳書(shū)院12號(hào)樓等取得預(yù)售證，其預(yù)售均價(jià)已飆升至16.5萬(wàn)元/平方米，從實(shí)際成交來(lái)看，其住宅交易價(jià)格為20.8萬(wàn)元/平方米。按照套均價(jià)格來(lái)看，其成交的兩套房子價(jià)格高達(dá)近9000萬(wàn)元。

從價(jià)格來(lái)看，這無(wú)疑是十足的豪宅，是北京當(dāng)時(shí)最貴的項(xiàng)目之一。

北京豪宅圈有個(gè)說(shuō)法是“萬(wàn)柳的墻，西宸的缸，霄八的頂，融創(chuàng)的湖，紫辰院的樹(shù)，北平府的院子住著誰(shuí)”，萬(wàn)柳書(shū)院位居首位。由于絕佳的地理位置和教育資源優(yōu)勢(shì)，萬(wàn)柳書(shū)院備受高凈值人群青睞，當(dāng)然，這部分人群的身份也較為神秘。

前不久，一個(gè)家住在此的年輕人只因?yàn)槁冻隽巳f(wàn)柳書(shū)院的相關(guān)標(biāo)識(shí)，就在網(wǎng)絡(luò)上引發(fā)了較大關(guān)注。

企查查資料顯示，北京赫華恒瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司目前的股東是中國(guó)金谷國(guó)際信托有限公司，經(jīng)股權(quán)穿透后，其背后正是中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司。

京東拍賣(mài)上的推介公告顯示，中赫集團(tuán)是共同債務(wù)人。事實(shí)上，中赫集團(tuán)正是萬(wàn)柳書(shū)院的開(kāi)發(fā)商。

業(yè)內(nèi)人士介紹，這是信托機(jī)構(gòu)資金借債的操盤(pán)手法之一，隨著信托資金與借款方的合作，股權(quán)可能會(huì)相應(yīng)出現(xiàn)變更，尤其是出現(xiàn)債務(wù)清償問(wèn)題時(shí)，出售資產(chǎn)變現(xiàn)就成為了信托機(jī)構(gòu)的常規(guī)操作。

將北京最貴的豪宅拿來(lái)償債，并且擺上了拍賣(mài)臺(tái)，這顯然出人預(yù)料。

中國(guó)信達(dá)日前發(fā)布的推介資料顯示，本借貸項(xiàng)目到期日為2025年3月份，債務(wù)人曾存在逾期等違約情形。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向中國(guó)新聞周刊表示，逾期表明出現(xiàn)了流動(dòng)性的風(fēng)險(xiǎn)。

多元化困局

中赫集團(tuán)在地產(chǎn)界的名聲并不大，但是在頂級(jí)豪宅圈，中赫可謂赫赫有名。

此前，中赫集團(tuán)開(kāi)發(fā)了北京另一高端項(xiàng)目釣魚(yú)臺(tái)七號(hào)院，其當(dāng)時(shí)售價(jià)高達(dá)7萬(wàn)元/平方米，幾乎是當(dāng)年最貴的項(xiàng)目。

隨后，中赫集團(tuán)以26.3億元的總價(jià)奪得北京萬(wàn)柳書(shū)院地塊，又打造了一個(gè)高端項(xiàng)目。

從這些項(xiàng)目來(lái)看，其利潤(rùn)空間并不低。

以萬(wàn)柳書(shū)院項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目的地價(jià)為4.42萬(wàn)元/平方米，但是銷(xiāo)售起價(jià)就是14.1萬(wàn)元/平方米，在地價(jià)與房?jī)r(jià)之間存在較大的空間。

業(yè)內(nèi)人士介紹，按照高端項(xiàng)目的建造來(lái)看，其建安成本最高在2萬(wàn)—3萬(wàn)元/平方米，加上稅費(fèi)、借款利息等，其利潤(rùn)空間是很有想象力的。

正因?yàn)槿绱?，中赫集團(tuán)的董事長(zhǎng)周金輝是胡潤(rùn)百富榜的?？?。2022年11月，他以62億元財(cái)富位列胡潤(rùn)百富榜第1038名。

然而，近年來(lái)風(fēng)云突變。

早在2016年12月，中赫集團(tuán)出資35.5億元收購(gòu)國(guó)安俱樂(lè)部64%股權(quán)，取代中信國(guó)安成為第一大股東，北京國(guó)安的法人代表也就此變成中赫集團(tuán)董事長(zhǎng)周金輝，他正式成為北京國(guó)安足球隊(duì)的掌門(mén)人。

不過(guò)，好景不長(zhǎng)。在2020年，北京國(guó)安營(yíng)業(yè)收入為1.03億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)-12.21億元，凈利潤(rùn)-12.09億元;資產(chǎn)總計(jì)5.38億元，負(fù)債總計(jì)18.51億元，其凈資產(chǎn)為-13.1億元。

更別提2021年、2022年，足球俱樂(lè)部的收入更是跌至谷底，其虧損很可能進(jìn)一步擴(kuò)大。

這意味著，其35.5億元的投資幾乎完全打了水漂。

此外，企查查資料顯示，中赫系還相繼進(jìn)入O2O團(tuán)購(gòu)網(wǎng)領(lǐng)域、以及網(wǎng)約車(chē)、旅游等領(lǐng)域，但目前看，中赫的業(yè)務(wù)類(lèi)型比較多元，而且這些項(xiàng)目前景并不靚麗。

資料顯示，中赫集團(tuán)早期的多個(gè)投資項(xiàng)目已經(jīng)注銷(xiāo)，如中赫石油天然氣有限公司、中赫國(guó)際貿(mào)易有限公司等，其地產(chǎn)業(yè)務(wù)近年來(lái)已不成氣候;而從近期的項(xiàng)目來(lái)看，中赫集團(tuán)以北京國(guó)安和位于河北張家口的冰雪小鎮(zhèn)等為重點(diǎn)投資項(xiàng)目。

不過(guò)，且不提北京國(guó)安已大幅虧損，單看中赫集團(tuán)聯(lián)手河北本地太舞集團(tuán)及國(guó)企等拿下崇禮冬奧太子城冰雪小鎮(zhèn)逾2平方公里開(kāi)發(fā)權(quán)，預(yù)計(jì)總投資近200億元，這勢(shì)必對(duì)其資金鏈形成較大考驗(yàn)。

而最新的結(jié)果是，相關(guān)資料顯示，因?yàn)橘Y金問(wèn)題，河北張家口冰雪小鎮(zhèn)的投資主體中赫太舞(張家口崇禮)文化旅游有限公司的股權(quán)也被質(zhì)押。

對(duì)此，郭毅表示，房企多元化并不完全是個(gè)壞事，但是關(guān)鍵要圍繞著主業(yè)去做多元化的拓展，從而讓業(yè)務(wù)鏈條之間相互關(guān)聯(lián)、相互促進(jìn)，形成協(xié)作共贏的產(chǎn)業(yè)格局，但是中赫多元化跨度較大。盲目的多元化對(duì)企業(yè)而言風(fēng)險(xiǎn)比較大，特別是近幾年，盲目的長(zhǎng)周期大額度的投資，對(duì)于企業(yè)是一個(gè)比較沉重的負(fù)擔(dān)。

最終，截至目前，周金輝多次被列為失信被執(zhí)行人，股權(quán)陷入出質(zhì)凍結(jié)，并被限制高消費(fèi)。

2023年4月3日，中赫集團(tuán)旗下的赫華恒瑞、中赫置地因未按時(shí)履行法律義務(wù)，被張家口市宣化區(qū)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，被執(zhí)行總金額為2007.59萬(wàn)元。

誰(shuí)會(huì)出手?

隨著75套天價(jià)豪宅被擺上貨架，這次的拍賣(mài)迅速引發(fā)關(guān)注。

截至5月10日，這則拍賣(mài)公告共吸引了50名意向人，2萬(wàn)以上人次圍觀，是近期中國(guó)信達(dá)債權(quán)拍賣(mài)中關(guān)注度較高的。

郭毅表示，盡管?chē)^者眾多，資產(chǎn)看似很優(yōu)質(zhì)，但真正要實(shí)現(xiàn)交易，難度還是較大的。5000萬(wàn)以上的豪宅銷(xiāo)售速度會(huì)比較慢，銷(xiāo)售周期也比較長(zhǎng)，就算萬(wàn)柳書(shū)院的品質(zhì)和地段屬于北京豪宅市場(chǎng)的塔尖資產(chǎn)，但是依然會(huì)面臨銷(xiāo)售速度及回款壓力的問(wèn)題。

中國(guó)新聞周刊了解到，中赫旗下的萬(wàn)柳書(shū)院項(xiàng)目可售房源為近300套左右，自2015年開(kāi)盤(pán)至今，已銷(xiāo)售8年時(shí)間，然而，仍有近四分之一的房子沒(méi)有成交。

上海中原地產(chǎn)研究總監(jiān)盧文曦告訴中國(guó)新聞周刊，從整體成交來(lái)看，2022年，上海新房單套價(jià)格超過(guò)1000萬(wàn)元的房子占比為20%;從上海二手住宅市場(chǎng)來(lái)看，2022年，總價(jià)300萬(wàn)以下的房源是成交主力，占比超六成，1000萬(wàn)以上高總價(jià)段的房子占比不到10%，總價(jià)超過(guò)5000萬(wàn)元的房子占比更低。

盧文曦表示，從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，像京滬這樣的一線(xiàn)城市市場(chǎng)以剛需和改善性需求為主，首次改善產(chǎn)品占據(jù)供需主流。

郭毅表示，對(duì)于信達(dá)而言，如果是用于銷(xiāo)售的話(huà)，它也同樣存在著資金回籠周期的問(wèn)題;而如果用于拍賣(mài)的話(huà)，雖然在這個(gè)資產(chǎn)價(jià)值上或有所折損，但是能夠一次性在短期之內(nèi)回籠資金，所以從資金回籠的速度來(lái)考量的話(huà)，用于拍賣(mài)當(dāng)然更為合適。

事實(shí)上，拍賣(mài)也將面臨一些難題。

該債權(quán)總標(biāo)的比較大，為46.9505億元，其所對(duì)應(yīng)的是75套豪宅，單套均價(jià)為6200多萬(wàn)元，總價(jià)高、單價(jià)高，而且與市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)相差不多，這決定了其拍賣(mài)成交的門(mén)檻較高。

“不管是誰(shuí)參與競(jìng)拍，也不管是誰(shuí)最終拍到這個(gè)債權(quán)資產(chǎn)包，最終還是要看競(jìng)得者能不能將這些豪宅賣(mài)出去，并且實(shí)現(xiàn)一定的溢價(jià)，這對(duì)于任何競(jìng)拍者都是一個(gè)較大的考驗(yàn)”，郭毅表示。