房地產市場很難再現當年的“V型反轉”行情。

近期，政策暖風頻吹，一線城市樓市預期有所變化。

8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議。央行表示，要因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續引導個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。

此前，多部門密集發聲，支持房地產市場平穩健康發展。

7月31日，國務院常務會議強調，要調整優化房地產政策，根據不同需求、不同城市等推出有利于房地產市場平穩健康發展的政策舉措。

住建部召開座談會對房地產政策優化做公開具體的表態后，北上廣深主管部門集中回應稱，將盡快推出有關政策措施滿足剛性和改善性住房需求。

7月30日，廣州市住房和城鄉建設局向媒體表示，將結合廣州實際盡快推出有關政策措施，大力支持、更好滿足剛性和改善性住房需求，促進廣州房地產市場平穩健康發展。

房地產政策調整空間打開，市場情緒略有回升，部分賣家表現強勢，做出漲價動作。

據時代周報記者了解，廣州二手房市場部分業主“追風”漲價，漲幅在數萬元至數十萬元之間，甚至有賣家一日漲價百萬。一套在貝殼找房掛牌出售的番禺洛溪江景房，業主在7月31日將掛牌價上調100萬元至3300萬元。

一線經紀人在帶看現場親歷業主漲價。“昨天(8月1日)有個業主，我們帶客戶上門看房的時候，直接問我們報了什么價。他說要漲價，要收回鑰匙重新放盤。”在廣州增城從業多年的經紀人蔣豐告訴時代周報記者，“這幾天看房量有增加，但我們還沒有明顯感受。”

根據多名業內人士的觀察，業主漲價只是個別現象，應謹慎對待政策利好，不宜過于樂觀。

廣東中原地產項目部總經理黃韜向時代周報記者表示，政策調整不代表市場能夠立馬反彈，“成交量有望止跌，但沒有‘V形反彈’這種可能性。”

報價明漲實跌

廣州中原發展研究部的數據顯示，過去兩年，廣州房地產市場深度調整，大量樓盤價格跌幅顯著。因此，即便部分業主此次趁勢漲價，漲幅依然難以覆蓋累積跌幅。

諸葛找房平臺數據顯示，8月2日，該平臺在售二手房中有99套上調了報價，漲幅在數萬元至數十萬元之間。

時代周報記者梳理調價記錄發現，部分二手房存在報價明漲實跌的現象，即業主漲價后的最新掛牌價依然低于初始掛牌價。

以珠江新城西的漾晴居一套在售二手房為例。

在貝殼找房，漾晴居一套建筑面積約94平方米單位，業主在7月31日將報價上調22萬元至960萬元，單價約10.22萬元/平方米。

事實上，這套二手房曾多次降價。貝殼找房提供的房源時間軸顯示，漾晴居這套二手房于2022年12月30日掛牌出售，報價1180萬元。過去半年里，業主曾10次下調報價，降幅在5萬元至50萬元之間，最低報價918萬元，相比初始報價折價22%。

6月7日和7月31日，這名業主先后漲價20萬元、22萬元，最新報價960萬元，依然相當于初始報價的8折。貝殼找房經紀人的帶看反饋稱，業主誠心出售，有一定的談價空間，并特別強調“學位、戶口無占用”。

這并不是個例。

珠江新城東的嘉裕丹頓陽光，一套建筑面積約84平方米在售單位，業主在7月30日將報價上調40萬元至950萬元，單價約11.30萬元/平方米。時代周報記者查詢發現，該單位初始報價是1000萬元，在掛牌銷售的4個月里經歷了5次降價，最高下降50萬元。

樂有家APP顯示，珠江新城中的中海璟暉華庭一套建筑面積約114平方米3房，業主將報價上調至1650萬元后，與同小區的報價相比仍便宜了153萬元。

事實上，降價出貨的賣家數量更多，降幅更大。

諸葛找房平臺數據顯示，廣州99套二手房漲價的同時，有596位業主下調了報價。值得一提的是，漲價房源平均漲價8.96萬元/套，而降價房源平均降價11.4萬元/套。

“業主反價不顧現狀，不符合現實。”黃韜表示，近期主管部門密集發聲，氣氛活躍起來了，但實際落地的還沒有，市場成交量并沒有很明顯的改變，“業主、開發商應該好好利用這波預期利好，該降價就降價，抓緊賣房。”

V形反轉難現

政策暖風照拂背后，是尚未止跌回升的市場表現。

廣州中原發展研究部統計數據顯示，今年上半年廣州累計成交新房40843套，同比增長3%，是近5年表現次優的上半年，但與2021年上半年的61063套成交量相差甚遠。

新房去化與價格表現均欠佳。

今年上半年廣州一共有107個/次項目開盤或加推，總貨量為10981套，首日成交2396套，平均去化率僅22%，新開盤推貨量、去化率水平對比去年同期均有所下滑。全市新房均價約3.62萬元/平方米，同比下滑7%，越秀、白云、增城、從化均出現雙位數的跌幅。

二手市場先抑后揚。

隨著3月積壓需求集中釋放成交量沖高至12260套，市場進入調整期，購房者觀望情緒加重，成交量持續回落，6月成交量下滑至8292套，相比3月的高點跌去32%。

二手住宅網簽均價約30107元/平方米，同比上漲10.3%，原因在于中心區成交占比提升拉動價格結構性上揚，實際上上半年廣州二手房價格未見明顯上漲，不少盤源價格甚至下調。根據廣州中原發展研究部監測，花都、南沙、增城等外圍區域二手房報價下調幅度大多在5%以上，包括萬科東薈城、雅居樂錦城在內的部分樓盤跌幅接近10%。

7月因為是傳統淡季，市場表現趨于冷淡，尚未企穩。

根據中指研究院統計，7月廣州新建商品住宅成交面積約45萬平方米，環比下降約三成;二手市場活躍度進一步降低，成交量繼續下探，二手住宅價格環比下跌0.13%，跌幅較上月擴大0.08個百分點。

截至今年6月底，廣州存量新房去化周期約16.2個月，二手房放盤量超過13萬套。廣州中原發展研究部指出，若剛需買家不買房，則改善買家無資金換房。購房鏈條將陷入停滯狀態。

“降稅費、降首付、認房不認貸、非核心區域調整限購政策，政策工具很多。”黃韜強調，單靠一樣不行，政策工具疊加，效應才能發揮出來。

對于政策效果，黃韜持謹慎態度，“現在市場成交不理想，不是購房資格的問題，而是購買能力在下降。”

克而瑞釋放了相似的觀點。

“房地產市場環境已發生根本轉變，行業規模現已基本見頂，政策調整再難撬動昔日的輪回。”克而瑞認為，房地產市場很難再現當年的“V型反轉”行情，但短期內止跌企穩、中長期穩步修復并向新模式轉型還是值得期待的。