又一城土拍取消地價(jià)上限。

10月23日，四川省成都市公共資源交易服務(wù)中心掛牌7宗宅地，土地面積總計(jì)20.43萬(wàn)平方米，起始總價(jià)約28億元。此次拍賣采取“競(jìng)地價(jià)”方式，未提 “限價(jià)競(jìng)買+抽簽競(jìng)得”方式，且未設(shè)置成品房清水最高銷售均價(jià)。

成都市規(guī)劃和自然資源局相關(guān)人士表示，該批次“雙限”政策取消，房?jī)r(jià)、地價(jià)全部沒(méi)有限制。后續(xù)正常情況下也將延續(xù)不限制地價(jià)的政策。

這也意味著，成都執(zhí)行近3年的“雙限”政策，將不復(fù)存在。

至少四個(gè)熱點(diǎn)城市已取消土地限價(jià)，有二線城市表示將跟進(jìn)執(zhí)行

10月17日，據(jù)媒體報(bào)道，9月底，自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發(fā)文件，內(nèi)容包含：建議取消土地拍賣中的地價(jià)限制、建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制等。

對(duì)此，有二線城市自然資源和規(guī)劃局內(nèi)部人士提到，自然資源部文件屬于指導(dǎo)政策，不同的城市按照各自的情況來(lái)制定具體規(guī)則。

也有一線城市規(guī)劃部門內(nèi)部人士向記者表示，文件是建議落實(shí)，應(yīng)該要因城施策。

對(duì)于各地在土地出讓中的地價(jià)限制是否會(huì)取消的提問(wèn)，有二線城市規(guī)劃資源部門相關(guān)人士表示，后續(xù)將跟進(jìn)執(zhí)行。

南京市規(guī)劃資源部門相關(guān)人士則表示，目前正在研究，近期會(huì)發(fā)布公告，以正式公告為準(zhǔn)。

截至發(fā)稿，自然資源部未予回應(yīng)。

話人間注意到，近期，濟(jì)南、合肥、廈門、成都等至少四個(gè)熱點(diǎn)城市的土拍規(guī)則已有所調(diào)整，部分待出讓地塊不再限制土地上限價(jià)格，重回價(jià)高者得。

10月12日，據(jù)合肥土地市場(chǎng)網(wǎng)，安徽省合肥市發(fā)布市轄區(qū)2023年擬出讓居住用地詳細(xì)清單(第三批)。第三批擬出讓居住用地清單共包含31宗地塊，面積共計(jì)2853.5畝。第三批擬出讓居住用地清單中，已有6宗地塊明確將于11月2日出讓。同時(shí)，地塊出讓規(guī)則有所調(diào)整，地塊未顯示上限價(jià)格。據(jù)大皖新聞報(bào)道，此次土拍規(guī)則不再限制地價(jià)。

按照最新的地塊公告，此次推出的地塊將采取拍賣方式出讓，即：競(jìng)買人以舉牌方式應(yīng)價(jià)，報(bào)價(jià)最高者且高于保留底價(jià)的，為競(jìng)得人。

在此之前，濟(jì)南多宗住宅地塊競(jìng)買規(guī)則也有所調(diào)整。根據(jù)濟(jì)南公共資源交易中心、濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局于10月9日發(fā)布兩批土地補(bǔ)充公告，濟(jì)自然規(guī)劃告字〔2023〕9號(hào)、濟(jì)自然規(guī)劃告字〔2023〕10號(hào)公告中的出讓宗地競(jìng)買規(guī)則做出調(diào)整。

通過(guò)翻閱上述公告中的城鎮(zhèn)住宅用地最新掛牌出讓文件，目前僅顯示：本次國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)采取網(wǎng)上掛牌方式出讓，按照價(jià)高者得原則確定競(jìng)得人。即不再顯示“城鎮(zhèn)住宅用地設(shè)立最高限價(jià)，網(wǎng)上交易達(dá)到最高限價(jià)的采取‘限地價(jià)、競(jìng)建筑品質(zhì)、現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)’”等相關(guān)表述。

另?yè)?jù)廈門市自然資源和規(guī)劃局于10月17日發(fā)布的公告，廈門計(jì)劃于11月7日出讓湖里區(qū)2023P12一宗商住用地。地塊起拍樓面價(jià)45000元/平方米，起拍總價(jià)47.4億元，地塊采用拍賣方式出讓，不設(shè)拍賣底價(jià)，按照價(jià)高者得原則確定受讓人。

而此前，廈門市出讓的涉宅地塊的出讓方式為“定品質(zhì)、限房?jī)r(jià)、限地價(jià)+搖號(hào)”拍賣。

成都則于9月26日宣布中心城區(qū)商品住宅用地實(shí)施“競(jìng)地價(jià)”拍賣，新出讓土地所建商品住房由企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)情況自主定價(jià)。9月27日，成都發(fā)布土地使用權(quán)出讓公告，該批次地塊依舊設(shè)有土地最高限價(jià)，但不再設(shè)置可售商品住房清水最高銷售均價(jià)。

10月23日，成都進(jìn)一步取消地價(jià)限制。成都市公共資源交易服務(wù)中心掛牌7宗宅地，土地面積總計(jì)20.43萬(wàn)平方米，起始總價(jià)約28億元。此次拍賣采取“競(jìng)地價(jià)”方式，取消了 “限價(jià)競(jìng)買+抽簽競(jìng)得”方式，且未設(shè)置成品房清水最高銷售均價(jià)。

此前土地溢價(jià)率上限多數(shù)設(shè)為15%

2021年2月26日，自然資源部自然資源開發(fā)利用司負(fù)責(zé)人公開表示，要求各地進(jìn)一步將住宅用地出讓信息合理適度集中，重點(diǎn)城市要對(duì)住宅用地集中公告、集中供應(yīng)，讓各類市場(chǎng)主體和消費(fèi)者充分掌握信息，形成合理預(yù)期。另按照住宅用地分類調(diào)控文件要求，22個(gè)重點(diǎn)城市土地出讓將實(shí)現(xiàn)“兩集中”。所謂“兩集中”，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)。

同年3月31日，北京市規(guī)自委和市住建委聯(lián)合發(fā)布2021年度第一批次商品住宅用地出讓公告，共計(jì)30宗，除一宗地為企業(yè)利用自有土地建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房外，其他29個(gè)采用掛牌方式出讓的地塊均公布了地價(jià)上限，其中超九成地塊溢價(jià)率未超過(guò)15%。

彼時(shí)，北京市規(guī)自委介紹，這是北京市首次公布土地合理上限價(jià)格，通過(guò)合理控制地價(jià)，推動(dòng)商品住宅用地供應(yīng)由“價(jià)高者得”的單一目標(biāo)向完善市場(chǎng)、促進(jìn)土地利用、保障民生等多目標(biāo)管理轉(zhuǎn)變。

2021年8月，市場(chǎng)消息顯示，自然資源部召開閉門會(huì)議，明確核心城市土地出讓政策調(diào)整，商品住宅用地招拍掛出讓公告中應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)：參加商品住宅用地競(jìng)買企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì);建立有效的購(gòu)地審查制度，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)地和融資的監(jiān)管;單宗住宅用地溢價(jià)率不得超15%，絕不允許通過(guò)提高起拍價(jià)方式調(diào)整溢價(jià)率，否則將嚴(yán)肅處理，嚴(yán)格控制城市樓面地價(jià)新高;在達(dá)到地價(jià)或溢價(jià)率上限的時(shí)候，不以競(jìng)配建等方式增加實(shí)際地價(jià)，可通過(guò)競(jìng)一次性合理報(bào)價(jià)、搖號(hào)、競(jìng)更高更優(yōu)建筑品質(zhì)方式確定競(jìng)得人。

隨后，包括深圳、杭州、青島、南京、合肥在內(nèi)的第二批集中土地出讓的競(jìng)買規(guī)則均予以調(diào)整，比如，深圳將地塊溢價(jià)率上限統(tǒng)一由45%調(diào)整為15%;杭州一般地塊溢價(jià)率上限由20%調(diào)整為15%。

土地市場(chǎng)整體低溫運(yùn)行

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪指出，從樓市購(gòu)房政策方面可以看到，由于樓市復(fù)蘇動(dòng)力不足，市場(chǎng)情緒持續(xù)低落，部分城市逐漸解除此前的限制性購(gòu)房政策，土地市場(chǎng)亦是如此，今年以來(lái)土地市場(chǎng)整體延續(xù)低溫運(yùn)行態(tài)勢(shì)，熱度改善有限。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年前三季度，全國(guó)300城住宅用地供求規(guī)模同比降幅均在三成以上。三季度，土地市場(chǎng)情緒依然偏弱，流拍撤牌率達(dá)28%，較二季度提升8.1個(gè)百分點(diǎn)。

按照中指研究院數(shù)據(jù)，2023年1-9月，全國(guó)300城住宅用地成交22391萬(wàn)平方米，同比下降33.4%。9月，300城住宅用地成交2693萬(wàn)平方米，同比下降49.7%;成交樓面均價(jià)7673元/平方米，同比下跌2.1%。

中指研究院分析師孟新增指出，2023年1-9月，濟(jì)南、成都的土拍中，住宅用地成交面積分別同比降幅19.9%、12.7%。土拍熱度方面，僅優(yōu)質(zhì)地塊尚能維持一定熱度，非核心地塊多底價(jià)成交，企業(yè)投資意愿整體相對(duì)較弱。

孟新增認(rèn)為，取消土地最高限價(jià)，讓地價(jià)回歸市場(chǎng)，有利于提振土地市場(chǎng)情緒，后續(xù)或有更多城市跟進(jìn)，但當(dāng)前土拍情緒扭轉(zhuǎn)仍依賴銷售端恢復(fù)程度，在銷售尚未出現(xiàn)持續(xù)性、實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)暖下，土拍規(guī)則調(diào)整帶動(dòng)市場(chǎng)效果或有限，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)整體仍低溫運(yùn)行。