海關(guān)總署近期公布的數(shù)據(jù)顯示，10月中國出口額同比下降6.4%，專家認(rèn)為居民消費(fèi)難以拔苗助長，房地產(chǎn)穩(wěn)定對經(jīng)濟(jì)修復(fù)至關(guān)重要。

海關(guān)總署近期公布的數(shù)據(jù)顯示，10月份中國出口額降至2750億美元，同比下降6.4%，降幅大于9月份的6.2%，連續(xù)第六個月下降。在出口面臨較大壓力，國內(nèi)需求預(yù)期不足的背景下，中國經(jīng)濟(jì)如何發(fā)力?有報(bào)道稱，近期監(jiān)管部門起草了50家房地產(chǎn)企業(yè)白名單，號召金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行救助，當(dāng)前樓市政策發(fā)生了哪些變化，對房企及房價等會產(chǎn)生怎樣的影響?11月26日，長江證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家伍戈在《有識》欄目對當(dāng)前進(jìn)出口數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)、物價、人口等熱點(diǎn)問題進(jìn)行解讀，他認(rèn)為，從疫情結(jié)束之后，包括中國在內(nèi)的亞洲經(jīng)濟(jì)體，消費(fèi)傾向正在慢慢修復(fù)，但需要一定的時間。與此同時，老百姓的可支配收入，要隨著整體宏觀環(huán)境好轉(zhuǎn)而改善，很難拔苗助長。“所以，從短周期而言，我覺得可能還是要穩(wěn)住宏觀經(jīng)濟(jì)。”伍戈分析，從更長的周期而言，如何從消費(fèi)大國變成消費(fèi)強(qiáng)國，可能要解決很多深層次問題，比如社保養(yǎng)老體系，讓老百姓沒有后顧之憂，愿意花錢，敢花錢。總體而言，消費(fèi)要穩(wěn)定，很大程度上取決于經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，而經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定在目前中國漸進(jìn)式改革過程中，其實(shí)還離不開房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。所以，從這個意義上講，不管我們是短期穩(wěn)住消費(fèi)，還是未來要成為消費(fèi)強(qiáng)國，房地產(chǎn)的穩(wěn)定至關(guān)重要。

伍戈表示，當(dāng)前房企的現(xiàn)金流問題，既與過去債務(wù)很高的經(jīng)營模式有關(guān)，也與政策調(diào)控、以及老百姓預(yù)期變化有關(guān)系。“不管是哪種原因?qū)е碌模拖裨诟咚俟飞希l(fā)生了交通事故，得先讓受傷者進(jìn)醫(yī)院，得到救助，活著是最重要的。”他認(rèn)為，如果諸多房企倒下，對經(jīng)濟(jì)的影響會更大。至于市場穩(wěn)定之后，是保障房多一些還是商品房多一些，可以慢慢考慮。當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)還是有一定壓力，對房企的救助非常關(guān)鍵。

以下是文字實(shí)錄：

1、海關(guān)總署公布的數(shù)據(jù)顯示，10月份中國出口額降至2750億美元，同比下降6.4%，降幅大于9月份的6.2%，連續(xù)第六個月下降。出口疲軟意味著今年乃至2024年，都需要依靠國內(nèi)增長源來維持經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 在出口面臨較大壓力，國內(nèi)需求預(yù)期不足的背景下，中國經(jīng)濟(jì)如何發(fā)力?

伍戈：外需不足肯定需要國內(nèi)發(fā)力，現(xiàn)在也有很多發(fā)力的途徑，包括傳統(tǒng)基建等。但發(fā)力應(yīng)該靠內(nèi)需的多條腿均衡發(fā)力，既包括基建這類傳統(tǒng)的財(cái)政政策，也包括貨幣政策，甚至房地產(chǎn)能不能做點(diǎn)貢獻(xiàn)。另外，當(dāng)外部環(huán)境以及需求好轉(zhuǎn)之后，老百姓的消費(fèi)是否能夠有所貢獻(xiàn)。

貨幣政策也在持續(xù)發(fā)力，包括有一些降息舉措，但客觀講，可能強(qiáng)度都不是特別大，如果從實(shí)際利率角度而言，今年可能實(shí)際利率還是上升的。另外，近期財(cái)政赤字加大，但從全年來看，尤其是廣義財(cái)政赤字率，可能較去年反而有所下降。所以，未來中國的逆周期政策還有空間，但是目前可能還處于比較審慎的狀態(tài)。

隨著經(jīng)濟(jì)情況的進(jìn)一步演繹，從必要性和可行性的角度而言，未來至少從貨幣、財(cái)政方面，還需要有更大的力度。當(dāng)然也包括房地產(chǎn)政策，不管是需求端還是供給端，對于房企救助可能還需要一定力度。

2、有觀點(diǎn)認(rèn)為，中國需要一個新的需求來源來取代投資和房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的推動作用。最明顯的候選來源是消費(fèi)者，中國居民消費(fèi)在GDP中的占比只有37%，相比之下，美國消費(fèi)者支出在GDP中的占比為68%。顯然，內(nèi)需將成為未來經(jīng)濟(jì)增長的主要引擎，中國如何從消費(fèi)大國變成消費(fèi)強(qiáng)國?

伍戈：我覺得從最近這一輪的經(jīng)濟(jì)周期看，消費(fèi)和其他的經(jīng)濟(jì)動能之間應(yīng)該不是互斥關(guān)系，也不是說一定是誰取代誰，總體而言房地產(chǎn)本身對消費(fèi)，還是有一定拉動作用。不管是上游的鋼鐵、煤炭，下游的彩電、冰箱，房地產(chǎn)如果比較低迷，那么相關(guān)的其他消費(fèi)也會出現(xiàn)低迷。特別是從最近這一輪經(jīng)濟(jì)周期而言，我們越來越堅(jiān)信房地產(chǎn)和消費(fèi)之間，其實(shí)更多的可能是互補(bǔ)或者互助的關(guān)系，而不是擠壓的關(guān)系。

大家都知道，影響消費(fèi)的第一因素是老百姓的可支配收入，另外一個就是消費(fèi)意愿。從疫情結(jié)束之后，包括中國在內(nèi)的亞洲經(jīng)濟(jì)體，邊際消費(fèi)傾向正在慢慢修復(fù)，但需要一定的時間。與此同時，老百姓的可支配收入，要隨著整體宏觀環(huán)境好轉(zhuǎn)而改善，這方面很難拔苗助長。所以，從短周期而言，我覺得可能還是要穩(wěn)住宏觀經(jīng)濟(jì)，四季度經(jīng)濟(jì)增長環(huán)比可能還有一些下滑壓力。

從更長的周期而言，如何從消費(fèi)大國變成消費(fèi)強(qiáng)國，可能要解決很多深層次問題，比如社保養(yǎng)老體系問題，讓老百姓愿意花錢，敢花錢，沒有后顧之憂。當(dāng)然，消費(fèi)強(qiáng)國還體現(xiàn)在消費(fèi)的升級，但也與人均GDP再上一個臺階緊密相關(guān)。

總體而言，消費(fèi)要穩(wěn)定，很大程度上取決于經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，而經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定在目前中國漸進(jìn)式改革過程中，其實(shí)還離不開房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。所以，從這個意義上講，不管我們是短期穩(wěn)住消費(fèi)，還是未來要成為消費(fèi)強(qiáng)國，房地產(chǎn)的穩(wěn)定應(yīng)該都是至關(guān)重要的。

3、中國10月份CPI同比下降0.2%，時隔兩個月再現(xiàn)負(fù)增長，年內(nèi)已兩度零增長、兩次負(fù)增長。PPI同比下降2.6%，降幅較上月擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)，結(jié)束此前連續(xù)三個月收窄進(jìn)程，為連續(xù)第十三個月下降。在低通脹背景下，政策在促消費(fèi)方面有哪些空間?PPI持續(xù)處于通縮狀態(tài)，背后有哪些因素?

伍戈：今年以來價格確實(shí)一直處于低點(diǎn)，尤其是PPI處于負(fù)增長區(qū)間，CPI在零上下徘徊。它是一個信號，背后體現(xiàn)出目前經(jīng)濟(jì)增速可能離潛在增速還有一段距離，也就是可能存在負(fù)產(chǎn)出缺口，一般情況下，負(fù)產(chǎn)出缺口的存在會使價格指標(biāo)走弱。雖然長期來看，中國潛在增速可能有下行壓力，但當(dāng)下主要矛盾還不是潛在增速下降，而是與潛在增速之間還有一定的差距。現(xiàn)實(shí)的增速與潛在增速，有一個負(fù)產(chǎn)出和產(chǎn)出缺口差距，需要通過宏觀政策發(fā)力，不管是財(cái)政還是貨幣政策，也包括房地產(chǎn)政策。

其實(shí)從世界各國來看，通縮的危害其實(shí)要比通脹更大，而且也更難治理。如果價格持續(xù)負(fù)增長，那么消費(fèi)者可能會推遲消費(fèi)，對于企業(yè)而言，可能也不愿意生產(chǎn)，這樣就容易進(jìn)入價格的負(fù)向循環(huán)。所以，在價格是負(fù)增長格局之下，能否采取果斷的措施來進(jìn)行逆周期調(diào)節(jié)，保證價格的正增長，對一個經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康運(yùn)行，其實(shí)非常關(guān)鍵。

4、中央金融工作會議強(qiáng)調(diào)，加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。前不久，也有媒體報(bào)道，14號文推動新一輪“房改”， 房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的背景下，中國的房地產(chǎn)要怎么走，是否有合適的改革范本?

伍戈：房地產(chǎn)下一步怎么走，有沒有改革范本，我覺得是沒有的，中國改革開放這么多年來一直在探索，總體而言，無非是市場和政府兩個力量，誰發(fā)揮更主導(dǎo)的作用?從我觀察而言，房地產(chǎn)市場化的發(fā)展起到了很重要的作用，滿足了老百姓有多樣化、多層次的需求。但純靠市場也存在一些缺陷，比如有一部分新市民，或者低收入人群，需要社會福利的保障。所以，從保障民生的角度而言，適當(dāng)引入保障房是合理的。

但是保障房在引入過程中，我覺得需要把握好度，因?yàn)椴徽撌巧a(chǎn)還是分配，中間涉及很多環(huán)節(jié)。按照行政化的方式推進(jìn)，這個過程是不是最終能夠?qū)崿F(xiàn)居者有其屋的目的，還有待觀察。另外，保障房要在地方政府、老百姓、開發(fā)商等之間形成一個平衡，質(zhì)量也要得到保障，但不管怎么樣，我覺得中國的方向還是社會主義市場經(jīng)濟(jì)，所以商品房市場化的進(jìn)一步推進(jìn)，還是有必要。

提到住房改革，過去很容易想到新加坡或者香港的模式，他們對于中國房地產(chǎn)也許有一些借鑒因素，但也不是完全能夠借鑒，因?yàn)榭陀^上講，香港和新加坡相當(dāng)于是一個城市。而中國幅員遼闊、人口眾多，中國經(jīng)濟(jì)從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向社會主義市場經(jīng)濟(jì)過渡過程中，我覺得可能還是要摸索自己的道路，要充分汲取過去幾十年來的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。在這一過程中，我覺得過去的經(jīng)驗(yàn)就在于堅(jiān)持了市場化的取向，但由于市場也存在失靈之處，所以在堅(jiān)持市場化取向的同時，增加政府參與，使得市場和政府能夠共同發(fā)揮作用。但是其中的主次關(guān)系，還是要以市場化為主導(dǎo)，其他各種形式相補(bǔ)充的多層次供給體系，這樣可能更加符合中國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的方向，本質(zhì)上最終還是要通過市場之手來滿足人們對美好生活的需求。

5、有報(bào)道稱，官方起草了50家房地產(chǎn)企業(yè)白名單，號召金融機(jī)構(gòu)加大包括信貸、債權(quán)、股權(quán)融資等方面的支持力度，但這些支持政策，是否會誘使房地產(chǎn)公司重拾引發(fā)危機(jī)?

伍戈：我覺得任何政策的出臺，完全沒有負(fù)面效應(yīng)是不可能的，還是要抓主要矛盾。客觀上講，現(xiàn)在的主要矛盾，不是房地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債的問題，畢竟土地、房子等資產(chǎn)還在，主要是現(xiàn)金流的問題。所以，這個時候，穩(wěn)定現(xiàn)金流是最關(guān)鍵的。不知道這輪政策力度會怎樣，但方向是對的，終于開始保障房企的現(xiàn)金流。當(dāng)前房企出現(xiàn)現(xiàn)金流問題，既與過去債務(wù)很高的模式有關(guān)，也與政策調(diào)控、老百姓消費(fèi)預(yù)期變化有關(guān)系。不管是哪種原因?qū)е碌模拖裨诟咚俟飞希l(fā)生了交通事故，得先讓受傷者進(jìn)醫(yī)院，得到救助，活著是最重要的，其他問題，事后可以慢慢去處理。如果諸多房企倒下，對經(jīng)濟(jì)的影響會更大。至于市場穩(wěn)定之后，是采用保障房還是商品房，甚至包括預(yù)售制度的改革，可以慢慢考慮。當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)還是有一定壓力，這個時候?qū)Ψ科蟛扇【戎胧┻€是關(guān)鍵的。因?yàn)閺哪撤N程度上來說，市場已經(jīng)失靈了，靠市場的自發(fā)力量，已經(jīng)無法出清。如果真的起草白名單，對房企進(jìn)行定向救助，這個方向是對的。我個人更看重的是政策力度，至于是否會引發(fā)道德風(fēng)險等其他問題，難以完全避免，積極應(yīng)對比不應(yīng)對肯定更好。

6、在上一輪房地產(chǎn)衰退的2015年，中國啟動了規(guī)模龐大的棚戶區(qū)改造，如今重新開發(fā)城中村成為新的選擇，但有報(bào)告中指出，這一過程“充滿挑戰(zhàn)、代價高昂”，而且進(jìn)度緩慢。據(jù)中信證券估算，可能需要持續(xù)十年，每年投資近萬億級規(guī)模。怎么看城中村改造對房地產(chǎn)及刺激經(jīng)濟(jì)的價值?如何避免上一輪刺激的負(fù)面效應(yīng)?

伍戈：上一輪房地產(chǎn)的大規(guī)模刺激計(jì)劃，可能是2015年棚改貨幣化安置。當(dāng)時還是取得一些積極成效，但事后來看確實(shí)也有不少問題。而且現(xiàn)在不少人擔(dān)憂三四線房地產(chǎn)，是不是出現(xiàn)了一些透支。未來要做的三大工程，我覺得還是得量力而行，要充分發(fā)揮市場的力量，不能完全靠政府的過度刺激。

這一次的力度，可能比上一次棚改貨幣化要緩和的多。現(xiàn)在地方政府財(cái)力掣肘，推進(jìn)這些措施肯定是一個慢過程，不像過去棚改貨幣化，就是一兩年的事情。錢從哪里來，畢竟一些地方甚至出現(xiàn)了工資拖欠的問題，這跟過去幾年完全不一樣。

7、在人口老齡化、債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重，而且人們預(yù)期對經(jīng)濟(jì)增長至關(guān)重要的房地產(chǎn)行業(yè)不太可能強(qiáng)勁反彈，這一系列壓力下，未來中國經(jīng)濟(jì)增長的潛力主要來自哪里?

伍戈：在老齡化加速背景下，一個國家的潛在增速會下降，在這個過程中，我覺得需要注意兩點(diǎn)。

首先，還是要順應(yīng)潛在增速的下降，在這個過程中，及時滿足市場需求，提供比如老齡化的產(chǎn)品服務(wù)。但更重要的還是要提升要全素勞動生產(chǎn)率，第一是科技創(chuàng)新，第二，要建立良好的市場激勵機(jī)制，包括法制、契約精神，讓大家愿意去消費(fèi)、投資，企業(yè)有更多的積極性去從事生產(chǎn)。我覺得這些東西都要去呵護(hù)，才能保證我們潛在增速下降過程中，全要素勞動生產(chǎn)率保持平穩(wěn)，使得潛在增速下降不至于太快。另一方面，在潛在增速下降過程中，也要特別注意經(jīng)濟(jì)增速不要低于潛在增速，如果過于低于潛在增速，導(dǎo)致負(fù)的產(chǎn)出缺口，反過來可能會產(chǎn)生一些負(fù)向預(yù)期，加速潛在增速的下滑。

總體而言，一方面要順應(yīng)趨勢，但是短期的經(jīng)濟(jì)增速應(yīng)該盡量接近潛在增速，使得整個潛在經(jīng)濟(jì)增速下滑是平穩(wěn)、有序的過程。在這個過程中，如果就業(yè)能夠保持穩(wěn)定，物價能夠?qū)崿F(xiàn)正增長，這樣的潛在增速下滑，其實(shí)不值得過分擔(dān)心。與此同時，我相信中國增長潛力還是有的，畢竟是14億人的大國，包括未來的消費(fèi)，還有很大空間。