適度寬松的“第一只靴子”已經(jīng)落在了一線城市。

隨著中央政治局會議提出適時優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)聲落實“降首付”“減免稅費”“認(rèn)房不認(rèn)貸”等措施，北上廣深四大一線城市紛紛表態(tài)將結(jié)合實際情況推進(jìn)。

8月份的第一周，上海新房和二手房的交易量開始呈現(xiàn)“井噴式”增長。今政策暖風(fēng)的到來，讓購房人找到了“宣泄口”，上半年積壓的購房需求正待釋放。

“一下全變了，有的業(yè)主昨天還在降價，今天就不降了，有的撤銷了掛牌，索性不賣了。”從事房地產(chǎn)銷售的人都知道，往年的8月是樓市銷售的傳統(tǒng)淡季，但今年8月，銷售和經(jīng)紀(jì)人很忙，尤其是從事新房和二手豪宅交易的經(jīng)紀(jì)人，有的購房人甚至連夜坐火車從外地來上海找他們買房，原本幾個月不聯(lián)系的豪宅業(yè)主也主動聯(lián)系了他們。

上述變化均始于7月24日。當(dāng)天，中央政治局會議提出適時優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，隨后住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)聲，落實“降首付”“減免稅費”“認(rèn)房不認(rèn)貸”等措施，緊接著，北上廣深四大一線城市紛紛表態(tài)，將結(jié)合實際情況推進(jìn)落實。

進(jìn)入8月，國家發(fā)展改革委員會提出，要更好滿足居民剛性和改善性住房需求。利好信號至今已持續(xù)兩周時間，重點城市中僅鄭州、南京出臺相關(guān)政策。

8月初，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會與上海市房屋管理局召開專題會議并指出，將因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，促進(jìn)上海房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

8月份的第一周，期待中的具體的細(xì)化政策尚未落地，但上海的新房和二手房的交易量已經(jīng)開始呈現(xiàn)“井噴式”增長。

上海樓市，正在等待被激活。

開發(fā)商陸續(xù)收回折扣

購房人趕高鐵買房

張華是“新上海人”，長期被派駐到外地工作。上周末，張華聽聞樓市新政將于近期落地，和妻子商量一番后便連夜坐高鐵返回上海，第二天一大早便開始了“特種兵”式看房。

張華判斷，即便目前政策尚未落地，但未來房價繼續(xù)下跌的可能性不大，而且現(xiàn)在新房的折扣力度也不錯。張華也擔(dān)心，一旦市場好了，開發(fā)商會收回折扣。

最終，在看了5個近郊(上海外環(huán)以外的區(qū)域)的新房項目后，張華于當(dāng)天晚上就選中了一套99平方米的三房戶型，并就交了定金。因為選擇了7成首付，加上付款周期短，開發(fā)商還給了張華額外給了2個點的折扣，共計5個點的優(yōu)惠，折后總價在420萬元左右。

從近一周以來，上海近郊的新房銷售的反饋情況看，和張華有類似想法的購房人不在少數(shù)，紛紛選擇在新政出臺前“上車”。

以青浦區(qū)華新鎮(zhèn)某新盤為例，7月份該項目開盤時，該項目曾一度打出95折的優(yōu)惠促銷，折扣之低在上海鮮見，項目售樓處一度需要排隊看房。

8月的第一個周末，記者從售樓處看到，現(xiàn)場車水馬龍，好不熱鬧，案場銷售人員更是向記者表示，光一天就接待了近10組客戶，忙的連吃飯的時間都沒有。

同樣還有嘉定馬陸鎮(zhèn)的一個項目。記者以購房人身份來到案場，一名負(fù)責(zé)項目分銷的中介人員向記者表示，目前小戶型已經(jīng)基本售罄。

因為折扣力度空前，該項目開盤當(dāng)天便去化了200多套，目前項目還剩下40多套。上述銷售人員補充道，目前項目僅剩下高樓層區(qū)的戶型可供選擇，如果從他們渠道購買，還有額外的現(xiàn)金返現(xiàn)。

記者在項目現(xiàn)場注意到，項目的南面距離高速公路不足30米，同時北側(cè)又有地鐵線環(huán)繞，換言之，未來小區(qū)的居民將受到地鐵和高速公路雙重噪音的影響。雖然開發(fā)商在現(xiàn)場專門設(shè)置了一間隔音室來展示他們的隔音玻璃技術(shù)，但長期不能開窗，對居住體驗會造成一定影響。

即便項目存在明顯“硬傷”，也架不住價格“真香”，購房人依舊絡(luò)繹不絕。

現(xiàn)場的銷售人員告訴記者，目前項目只剩下100平方米左右的三居室戶型，90平方米的戶型只剩下一兩套，還是頂樓。記者詢問是否還有其他樓層可選時，銷售表示只有大戶型了。

開發(fā)商對市場變化最為敏銳，樓市下行時降價促銷，上揚則加價售賣，“茶水費”“裝修包”等套路層出不窮。記者走訪了外環(huán)外幾個典型項目后發(fā)現(xiàn)，原本尚在打折促銷的項目，因為近期的熱銷已經(jīng)陸續(xù)收回了原先的折扣。

以前述的華新鎮(zhèn)項目為例，因為近幾天的熱銷，項目已經(jīng)從原先最低的95折優(yōu)惠減少到97折。

華新鎮(zhèn)另一個熱門項目，此前因“一成首付便能上車和超長的付款周期”，一度成為市場焦點。近期，該項目因為熱銷的關(guān)系，取消了原先的優(yōu)惠政策。案場銷售告訴記者，他們從原來的“等客轉(zhuǎn)為挑客”，只選擇付款方式更佳的客戶。

售樓處的人氣回來，成交僵局也被打破了。

在業(yè)內(nèi)人士看來，購房信心以及購買力的實質(zhì)性提升，仍是樓市能否被激活的關(guān)鍵，而各城市利好政策落地是購房信心恢復(fù)的重要推動力。

“企業(yè)裁員、降薪，減緩了人們出手的速度，對于剛需客而言，不缺首付，怕的是因工作變動而無力償還房貸。”

除了購房者信心的恢復(fù)，上半年需求積壓也是如今成交量上漲的重要因素。58安居客房產(chǎn)研究院院長張波表示，上半年市場持續(xù)低迷，如今政策暖風(fēng)的到來，讓購房人找到了“宣泄口”，上半年積壓的購房需求在這一刻集中釋放。

500萬元學(xué)區(qū)房一周清倉

“剛需客”跑步進(jìn)場

“雨過天晴了，房東信心回來了。” 二手房市場也開始明顯回暖，成交量在逐漸提高。

58安居客房產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年7月，上海二手住宅累計成交14239套，環(huán)比6月上漲約13%，呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢。

中原地產(chǎn)浦東梅園片區(qū)負(fù)責(zé)人金曉云告訴記者，她所轄的梅園新村三街坊歷來是購買學(xué)區(qū)房的首選，房源掛牌數(shù)量常年維持在200套左右，剛剛過去的一周時間里，該片區(qū)共成交了三十幾套房源，成交均價在430萬元左右。

往年的學(xué)區(qū)房成交高峰會在年底時到來，今年的成交高峰明顯提前了許多。在金曉云看來，一方面受政策利好的影響，另一方面，今年中考成績出爐后，梅園片區(qū)的升學(xué)率較高，雙重因素帶動之下，客戶紛紛選擇此時出手。

除了梅園片區(qū)，上海其他片區(qū)也出現(xiàn)了類似的情況。

中原地產(chǎn)寶山片區(qū)店董周榮告訴記者，他所在的板塊，成交速度明顯加快，相比兩個月前，交易量上升了近20%，原先觀望的購房人已經(jīng)到了簽署意向協(xié)議和支付定金的階段。

種種跡象表明，剛需購房客的心態(tài)已經(jīng)改變，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，購房人普遍的心態(tài)是：房價已經(jīng)到底了，政策出臺后，對誰更有利還尤為可知，與其繼續(xù)等待，不如現(xiàn)在出手。

傳統(tǒng)剛需板塊松江泗涇，據(jù)鏈家門店經(jīng)紀(jì)人經(jīng)陳偉偉介紹，他們門店的新房和二手房的交易量均有明顯增長。“8月第一周，我們泗涇大區(qū)5家門店共成交了7單，而之前三兩個月1單都沒成交。”

記者注意到，目前二手房成交價格普遍集中在500萬元以內(nèi)，其中尤以200萬~300萬元的房源居多，多個板塊內(nèi)的經(jīng)紀(jì)人向記者證實了這一說法。

“只要價格合適，人們便會選擇出手。”

與剛需群體不同的是，改善客群還在駐足觀望，記者注意到，總價段在1000萬元以上的房源成交量相較于5、6月份沒有明顯的變化。

中原地產(chǎn)三林前灘片區(qū)店董張衛(wèi)平所在的前灘板塊，二手房價格集中在2000萬~3000萬元，和今年初相比，掛牌價格下滑了10%。不過，張衛(wèi)平向記者表示，現(xiàn)階段門店內(nèi)來詢問市場行情的業(yè)主變多了。

“感覺目前局勢還不明朗，購房人還在等最終落地政策。” 張衛(wèi)平說。

當(dāng)下的上海二手房市場，分化開始出現(xiàn)。“剛需客”選擇搶在政策出來的窗口期“上車”，另一部分中高端“改善客”依舊選擇駐足觀望。

張波表示，“剛需客”選擇項目的選擇主要基于其板塊的確定性和價格的抗風(fēng)險能力，而低總價的學(xué)區(qū)房則符合上述條件，這也是為何上述學(xué)區(qū)房成交加快的主要原因。

反觀“改善類”人群，主要以置換目的為主，因為政策沒有出臺，后續(xù)價格存在一定不確定性。“人們擔(dān)心自己的房子賣便宜了，待政策出臺后，買的房子漲了。”這也是為何1000萬元以上的房源交易量沒有明顯提升的原因。

“大家都不想抄底抄在山腰里。”

一二手房“倒掛差”縮小

豪宅客戶聞風(fēng)而動

豪宅市場一直有著自己的獨立行情，但自8月初開始，交易量出現(xiàn)了明顯的上揚。

二手豪宅交易平臺麗茲行的經(jīng)紀(jì)人黃陽告訴記者，僅8月初，上海3000萬元以上的二手豪宅就成交了近20套，而6月和7月，3000萬元以上的豪宅，每個月成交量只有30套左右。

從去年8月份開始，二手豪宅交易量持續(xù)低迷，價格也呈現(xiàn)“螺旋式”下跌，目前的二手豪宅價格普遍回調(diào)到了20年時的水平，相比今年3月份下調(diào)了15%左右。

伴隨著近期交易量的上升，這一情況有了明顯改善。

中原地產(chǎn)新天地片區(qū)負(fù)責(zé)人魯子健告訴記者，業(yè)主很開心，因為之前掛牌許久都無人問津的房源，終于等來了買家。

魯子健所在的新天地片區(qū)，8月第一周成交了2套翠湖天地2期的房源，總價在6000萬元以上，成交價和高峰時期相比下滑了近15%。目前，翠湖天地1期至5期的均價在20萬元/平方米，其中5期價格最高，均價在28萬元/平方米。

另一個豪宅聚集地浦東聯(lián)洋社區(qū)也是類似的情況。記者注意到，該片區(qū)的成交量自8月起有了明顯的增加。

太平洋房屋聯(lián)洋片區(qū)商圈總監(jiān)梁城煒向記者表示，目前片區(qū)內(nèi)的房源以每天一套的數(shù)量在增加，而今年上半年市場最“慘淡”的時候，整個聯(lián)洋片區(qū)單月只成交了12套。

張波表示，豪宅交易量的增加主要因為價格調(diào)整到位了。

記者注意到，目前市場上在售的二手豪宅和新房的價差在逐漸縮小，價差已經(jīng)從原先的5萬~6萬元/平方米，縮小至如今的1萬~2萬元/平方米。

以云錦東方為例，其目前在售的二手房均價在16萬~18萬元/平方米，相比此前公布的新房銷售均價為17萬元/平方米，價格幾乎持平。

另一個豪宅項目融創(chuàng)外灘壹號院，二手房掛牌價格在23萬元/平方米左右，據(jù)知情人士透露，今年下半年即將入市的外灘壹號院二期價格基本在20萬元/平方米以上。

上海樓市正處于博弈期和空窗期。高端住宅雖然走出了獨立行情，但對當(dāng)前樓市整體影響有限，畢竟改善需求相比剛性需求更少，樓市未來的路，需要繼續(xù)合理支持剛性和改善性購房需求。

張波表示，樓市下行期間，單靠高端市場的交易體量并不足以支撐樓市企穩(wěn)，還得激活更多的購房需求。

當(dāng)下，地方政策持續(xù)放松已成為一大趨勢，接下來預(yù)計更多核心一二線城市將加入松綁、調(diào)整隊伍中來，并成為松綁主力軍。

不過，克而瑞研究指出，核心一二線城市并不會出現(xiàn)“強刺激” 政策，尤其是一線城市如上海不會出現(xiàn)全面松綁，僅非核心區(qū)域有適度放開的可能。政策刺激后，也很難再現(xiàn)當(dāng)年的“V型反轉(zhuǎn)”行情。

目前，購房者信心還需要強有力的政策來推動，且政策效果存在一定的時間窗口，房價下行、收入壓縮、交付不確定性等影響之下，短期內(nèi)，低位盤整的現(xiàn)狀難以得到根本性改變。