持續(xù)走高的房貸利率之下，美國(guó)房?jī)r(jià)卻沒有下降，樓市平均房?jī)r(jià)指數(shù)反而再創(chuàng)新高。

一般而言，房貸利率上升，購(gòu)房者資金成本提高，會(huì)抑制購(gòu)房行為，需求下滑并導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。但今年以來(lái)美國(guó)樓市走勢(shì)如此相反，讓許多人直呼“看不懂”。美國(guó)樓市究竟怎么回事?

就在去年，美國(guó)房?jī)r(jià)接連下跌，年內(nèi)累計(jì)下跌超過(guò)5.0%。然而，今年開年后，房?jī)r(jià)忽然觸底反彈，截至今年7月，之前的跌幅已被抵消，房?jī)r(jià)指數(shù)創(chuàng)下歷史新高。7月之后，美國(guó)房?jī)r(jià)又一路飆升，8月房?jī)r(jià)指數(shù)同比上漲2.6%，9月同比增長(zhǎng)3.9%，11月也同比漲了3.5%，房?jī)r(jià)指數(shù)連續(xù)八個(gè)月上升。總體看來(lái)，今年截至目前，美國(guó)平均房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲6.6%。

不過(guò)，價(jià)格雖有“回暖”之意，但成交數(shù)量卻仍持續(xù)低迷。根據(jù)美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)(NAR)的數(shù)據(jù)，美國(guó)10月成屋銷售總數(shù)不及預(yù)期，連續(xù)第五個(gè)月下降，至年化379萬(wàn)戶，創(chuàng)2010年以來(lái)新低。10月美國(guó)成屋銷售出現(xiàn)近一年來(lái)最大跌幅。

分析認(rèn)為，目前房貸利率較高，讓許多潛在買家望而卻步，限制了房屋成交數(shù)量。

美國(guó)抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)(MBA)近日公布的數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，30年期抵押貸款的平均利率為7.22%，雖然較此前有所回調(diào)，但7.22%的利率仍比較高，去年同期利率才6.49%。而美國(guó)大部分的房產(chǎn)持有者的房貸利率是3%至4%。

所以，房主也不希望放棄較低的房貸利率、將房屋上市出售。這助推了美國(guó)房屋庫(kù)存的進(jìn)一步吃緊。

此外，有觀察認(rèn)為，過(guò)去的15年里美國(guó)新房建成量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)需求，由此產(chǎn)生了一個(gè)巨大的供給缺口。截至今年10月底，有115萬(wàn)戶待售房屋，雖然較9月攀升，但仍是1999年有記錄以來(lái)10月份同期的最低庫(kù)存水平，同比則下降5.7%。

供給減少背景之下，才出現(xiàn)了美國(guó)樓市的“怪現(xiàn)象”，即高房貸利率，但房?jī)r(jià)卻漲了。

也有專家認(rèn)為，隨著抵押貸款利率從幾十年來(lái)的高點(diǎn)回落，新屋銷售可能活躍起來(lái)。此外，二手房市場(chǎng)的凍結(jié)以及房屋建筑商的激勵(lì)措施也將為新屋市場(chǎng)提供一些支持。

疊加市場(chǎng)對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)明年降息預(yù)期的持續(xù)預(yù)期、通脹繼續(xù)放緩，將降低供給端的房企的金融成本，促使他們推出更多項(xiàng)目，增加市場(chǎng)供應(yīng)。不過(guò)，從一定程度上看，這對(duì)于買家來(lái)說(shuō)則是喜憂參半。一方面，月供會(huì)因?yàn)榘唇屹J款利息下降而減少，但另一方面，房?jī)r(jià)又可能會(huì)提高一些。