"怎么樣，你現在工資比楊惠妍高了吧?"高管官宣降薪后，碧桂園員工們見面時這樣打趣地互相問候。

日前，碧桂園公告稱，執行董事楊惠妍、莫斌、楊子瑩和非執行董事陳翀將作為董事的年薪分別由37萬元、300萬元、200萬元和37萬元統一調整至12萬元，即月薪1萬元。

過去，因為城鎮化提速和土地增值，房地產行業一直被視為暴利行業，房企高管更是高薪的代名詞，甚至誕生過年薪過億的"打工皇帝"。2020年，地產圈就有兩位高管拿到過億薪酬，分別是碧桂園總裁莫斌，年薪1.33億元;中國恒大原執行董事、行政總裁夏海鈞，年薪2.04億元。

這還只是高管們薪酬構成的冰山一角。一般來說，房企高管的收入包括三部分：工資、獎金和跟投回報。在行業如鮮花著錦的高光時期，跟投回報才是高管們的收入大頭。

2012年，碧桂園推出"成就共享"計劃，兩年后"成就共享"計劃升級為"同心共享"計劃，所有新獲取項目全部啟用跟投制度，放開讓員工入股項目的權利，進一步捆綁公司與員工的利益。2014年，萬科宣布實施事業合伙人機制，在項目層面建立跟投機制，在公司層面推進事業合伙人持股計劃。隨后，跟投席卷整個行業，越秀地產、金地集團、旭輝控股、當代置業等房企紛紛跟上。

彼時，房地產行業處于去庫存高峰期，銷售規模一路高歌猛進，高管們因為跟投回報賺得盆滿缽滿。不只是集團總裁，職能中心高管、區域總裁也能晉級為"打工皇帝"。

典型的如碧桂園原江蘇區域總裁劉森峰，其在2016年帶來區域公司實現367億元的銷售額，嘉獎之下，他也成為中國房地產歷史上第一個拿到億元年薪的區域總裁。當時媒體是這樣報道的——這樣的造富速度，讓他(劉森峰)成了碧桂園最好的招聘廣告。無數博士排著隊，去領一張通往碧桂園順德總部的入場券。

然而，隨著行業進入調整期，商品房銷售規模在2021年登頂后回落，"一天賣一個億"的銷售神話終結。這個曾經最光鮮亮麗的造富行業前途未卜，地產圈"打工皇帝"不復往日光彩。昔日的跟投熱潮也逐漸褪去，甚至成為困住地產人的沉重負擔。

餡餅變陷阱，跟投成了定時炸彈

行業內有這樣一種說法，年化收益超過兩位數的一定是騙子。但是，在曾經的地產圈，兩位數的跟投回報率是常態。

跟投的本質是"超額利潤分紅"，通過跟投人出資、獲得收益的制度設計，強化經營周期內的現金流管理和利潤管理。在實行初期，跟投制度對房企的規模增長、員工的財富增長產生了明顯的正向反饋。

以碧桂園為例。2017年，碧桂園實現銷售金額約5508億元，首次登頂。十年前，這一數字是175億元。銷售規模極速膨脹，既得益于碧桂園踩中城鎮化風口布局三四線城市，也有賴于跟投制度的激勵使得員工長期保持沖刺狀態。

據第一財經報道，2017年1月，莫斌在一場春茗會上說，由于經營超預期，銷售回款表現突出，"老板(原碧桂園董事會主席楊國強)給我們發的錢(獎金)實在太多了。"

當時，碧桂園實現銷售金額3088.4億元，同比增長120%，排名行業第三。重點區域江蘇、滬蘇、廣清、惠深等業績排名靠前，分別實現367億元、308億元、211億元、173億元的銷售金額，區域總裁、項目總監以及下屬職員都拿到創造紀錄的獎金，時任江蘇區域總裁的劉森峰便是碧桂園當年6位年薪過億的區域總裁之一。

除了高管，基層員工也曾因為跟投制度獲利頗豐。

一名TOP10房企一線員工告訴時代周報記者，她跟投的公司上海一項目，因為去化突出，最終拿到了接近70%的回報收益，"如果不是因為限額，當時多投幾個這樣的網紅盤就財務自由了。"

但是，當市場轉向，銷售失速，過去的激勵就變成今日的枷鎖。

"職業經理人承擔不了投資人的角色。"中南置地原董事長陳凱就曾公開批評跟投制度，"很多時候，一個項目掙不掙錢，是因為市場、政策的變化，這跟一個職業經理人有強關系嗎?我一個搞研發的，把設計認認真真做好，可市場不好，項目虧了，要付出代價，他愿意嗎?投資人可以虧一點，但一個職業經理人，拿出所有的工資和積蓄，你虧了怎么辦?"

上海易居房地產研究院執行院長丁祖昱也曾在2015年預言，項目跟投可能是房企未來的"定時炸彈"。

"大多數公司都要求項目結算時候才能退出，部分公司可以在現金流轉正后逐步退出。雖然對于公司或者項目來說，跟投的錢還是小錢，基本在總投資額的10%以內，但對大多數個人來說這絕對不是一筆小錢了。一旦金額過大，周期過長，賺錢的好事會變成讓大家焦躁不安的壞事。"

伴隨著房企陸續出險，丁祖昱的判斷變成現實，多家房企被曝跟投資金難以兌付。

一名前出險房企員工告訴時代周報記者，他跟投的公司理財項目，80萬元本金仍在"擠牙膏式"兌付，"一個月給你打幾千塊，全部拿回來得十好幾年。"在多個社交媒體平臺，有地產從業者自曝，跟投離職后退出，本金還要打折才能收回。

降本增效，高管開始不坐頭等艙

地產行業風光不再，房企開始過起"緊日子"，降本增效的"大刀"砍向薪酬支出，舊日的"打工皇帝"當下或主動或被動降薪。

碧桂園管理層已經經歷多次降薪，降幅最大的是莫斌。

根據Wind數據，莫斌2022年年薪約957.8萬元，相比2021年減少約1.82億元(含酌情獎金、其他福利及股份支付獎勵、退休福利計劃的雇主供款等)。另外，碧桂園多名副總裁的年薪也有較大幅度的下滑，楊志成、宋軍、蘇柏垣2022年年薪分別較2021年減少4119.1萬元、1806.4萬元、1367.6萬元。整體來看，碧桂園管理層2022年薪酬總額約為6132.9萬元，同比下降83%。

萬科管理層的薪酬調整來得更早一些。

2021年，萬科實現歸母凈利潤225億元，同比下降45.7%，是萬科發展史上第三次凈利潤下滑。為此，萬科高管團隊主動提出降薪。萬科董事會主席郁亮自愿放棄超600萬元的年度獎金，稅前薪酬從2020年的1247.3萬元降至2021年的154.7萬元，同比下降約87.6%。萬科總裁祝九勝等7位高管亦決定放棄部分薪酬，2021年萬科管理層薪酬總額約3649.6萬元，同比下降逾四成。

整體來看，根據Wind統計，2022年A股上市的88家房地產開發企業中，董事長的平均年薪約為143.6萬元，較2021年的174.6萬元下降17.5%;管理層年度平均薪酬總額約為1320.0萬元，較2021年的1630.9萬元下降19.1%。

如果聚焦到頭部企業以及拉長時間線，高管年薪降幅更為明顯。Wind房地產開發企業中，2022年薪酬排名前20的董事長平均年薪約為386.3萬元，較2020年的506.9萬元下降23.8%。

值得一提的是，A股上市房企中，2022年年薪超500萬元的董事長有4位，包括中南建設董事長陳錦石、華發股份董事長李光寧、保利發展董事長劉平和招商蛇口原董事長許永軍?？晒Ρ鹊氖牵?021年和2020年均有9位。

高管降薪之外，房企降本增效的戰略也落在更多細微之處。

萬科管理層從不坐頭等艙做起。"我助理給我定機票的時候是不會買頭等艙的，如果有時間接近的航班也會看哪班便宜買哪班，能省多少錢不是最重要的，傳達的信號很重要。"郁亮在一次內部講話上說。

出清之年，地產仍處于下半場

"房企對薪酬體系的調整，本質上反映的是對市場前景的預判。"明源地產研究院認為，2023年以來，雖然樓市利好政策不斷，但市場熱度和增長動能在今年能否得到延續，仍是未知數。這也意味著，如果房地產市場再次下行，房企經營規模不能快速提升，新一輪的薪酬體系調整仍會繼續。

今年，房地產銷售規模的下滑趨勢仍在持續。

國家統計局數據顯示，今年1-11月，全國商品房銷售面積10.05萬億平方米，同比下降8.0%;商品房銷售金額10.53萬億元，下降5.2%。

克而瑞認為，短期來看，房地產行業并不會出現以往政策刺激后V型大反轉，筑底、低位震蕩、脈沖式調整是主旋律。2024年商品房銷售將保持震蕩修復的格局，預計全年面積、金額下降5%左右。

"我們認為房地產利好政策持續釋放后是有一定積極效應，這一點從商品房銷售金額、面積單月同比降幅企穩、收窄也可見一斑。但政策發揮依然需要過程，房地產市場正處于轉型期的調整中，行業仍將在底部運行一段時間。"克而瑞進一步表示。

中指研究院的預期較為樂觀。該機構認為，全國住房城鄉建設工作會議進一步明確了2024年房地產政策的發力方向，住房發展正從"有沒有"進入到"好不好"階段，"好房子"供給量增加也意味著將促進更多改善性住房需求入市，未來改善性住房需求仍有較大釋放空間。"房地產行業在經歷了兩年多的市場超調后，隨著供需兩端政策協同發力，有利因素正在不斷增加，2024年房地產市場有望逐步實現筑底企穩。"

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，2024年房地產仍處于下半場，即風險釋放過程，或者"出清之年"。當務之急，應該是疏通存量房掛牌量，包括繼續通過降成本加快二手房銷售，也包括降低更多業主加入掛牌序列的沖動。同時，盡快斬斷房企層面風險蔓延，并推進保交樓的進度。

"經歷連續兩年風險釋放和出清，行業體量已經回到2015年左右的水平，再次大幅下行的可能性比較小。"李宇嘉表示。

市場仍將保持低位盤整，房企高管降薪將會成為趨勢。"行業整體格局發生改變，所以高管薪酬還會稍微下降。"鏡鑒咨詢創始人張宏偉表示，和對外宣傳的不太一樣，房企高管更多是被動降薪，"家族企業除了核心決策層，職業經理人、高管誰會主動降薪?"

張宏偉進一步表示，跟投機制下，房企高管的大部分收入以跟投的形式投給公司，即使不降薪，也拿不到全部收入，"是你的錢，也不是你的錢。"